Suche
Close this search box.

Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor)

Sachwertfaktor - was ist ein Sachwertfaktor und funktioniert er?

Die Verkehrswertermittlung von Immobilien erfolgt nach festen Regeln und Grundsätzen. Dabei wird zwischen verschiedenen Wertermittlungsverfahren unterschieden, die in der ImmoWertV erörtert werden. Die normierten Wertermittlungsverfahren sind dabei das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Der Sachwertfaktor, umgangssprachlich auch häufig Marktanpassungsfaktor genannt, kommt dabei im Sachwertverfahren zum Einsatz, um den vorläufigen Sachwert an die Marktgegebenheiten anzupassen. Wie dies funktioniert und warum dies nötig ist, erfahren Sie in diesem Blogartikel zum Sachwertfaktor.

Vom vorläufigen Sachwert zum Verkehrswert

Zunächst ermittelt der Sachverständige im Sachwertverfahren den vorläufigen Sachwert. Vorläufig deshalb, weil bis zu diesem Rechenschritt noch keine Marktanpassung vorgenommen wird.

Der vorläufige Sachwert wird dabei aus der Summe von Bodenwert, Zeitwert des Gebäudes und Wert der Außenanlagen ermittelt. Um den Zeitwert des Gebäudes zu ermitteln, müssen zuvor die Neuherstellungskosten ermittelt werden und anschließend um die errechnete Alterswertminderung reduziert werden.

Mit dem vorläufigen Sachwert erhält der Gutachter also primär einen Wert, der wesentlich aus dem Substanzwert des Gebäudes sowie dem Grundstück (und Außenanlagen) basiert.

Nach ImmoWertV sind dann sind dann die allgemeinen Wertverhältnisse und anschließend die besonderen, objektspezifischen Grundstücksmerkmale (boG) zu berücksichtigen – und zwar stets in dieser Reihenfolge!

Mit der Marktanpassung mittels Sachwertfaktor errechnet sich dann aus dem vorläufigen Sachwert der vorläufige, marktangepasste Sachwert – und nach Berücksichtigung eventueller boG´s dann der letztliche Verkehrswert.

 

Woher kommt der Sachwertfaktor?

Der Sachwertfaktor dient nach § 14 Absatz 1 ImmoWertV dazu, den aus dem Sachwert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelten vorläufigen Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt anzupassen.

Dabei werden Sachwertfaktoren aus dem Verhältnis geeigneter realisierter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten abgeleitet (vgl. § 14 Abs. 2 Nr. 1 Immo-WertV). Aber was genau bedeutet dies nun?

Der jeweilige Gutachterausschuss veröffentlicht mindestens alle 2 Jahre im Immobilienmarktbericht (bzw. Grundstücksmarktbericht) wichtige Faktoren und Daten, die der Sachverständige für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Unter anderem den Sachwertfaktor oder auch den Liegenschaftszinssatz.

Vereinfacht ausgedrückt vergleicht dabei der Gutachterausschuss, inwiefern tatsächlich realisierte Kaufpreise von den vorläufigen Sachwerten abweichen. Liegen die durchschnittlichen Verkaufspreise also beispielsweise in einer gefragten Region regelmäßig 10% über den vorläufigen Sachwerten, würde der Sachwertfaktor 1,1 betragen.

Dies ist aber eine nur sehr vereinfachte Rechnung, um die Funktionsweise darzustellen. Je nach Gutachterausschuss ist die Ermittlung des Sachwertfaktors sehr komplex und ist idR. von einer Vielzahl an Faktoren abhängig. In Hamburg beispielsweise errechnet sich der Sachwertfaktor aus über 15 Einzelfaktoren in einer Formel, z.B. Lagefaktor, Baujahresfaktor, Kellerfaktor, Stadtteilefaktor uvm.

Sachwertfaktor Hamburg
Formel Sachwertfaktor Hamburg | Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg

Welchen Einfluss hat der Sachwertfaktor auf den Verkehrswert?

Der Einfluss des Sachwertfaktors auf den Verkehrswert ist ganz wesentlich. Würde ein identisches Haus auf zwei fiktiven Grundstücken in völlig unterschiedlichen Regionen von Deutschland bewertet werden, die das gleiche Bodenrichtwertniveau haben, würde theoretisch der gleiche, vorläufige Sachwert dabei herauskommen.

Die Marktanpassung mittels Sachwertfaktor ist also eine wesentliche Einflussgröße auf den Verkehrswert einer Immobilie. Während in sehr peripheren Lagen mit einer geringen Nachfrage die Sachwertfaktoren häufig kleiner als 1 sind, also effektiv für eine Reduzierung des Verkehrswertes sorgen, ist es in sehr gefragten Lagen häufig andersherum. Liegt der Sachwertfaktor beispielsweise bei 1,15, wird der Wert des Objektes um 15%  auf den vorläufigen Sachwert erhöht.

Das vom Gutachterausschuss ermittelte Sachwertfaktormodell für eine Region ist daher für Sachverständige eines der wichtigsten Werkzeuge für eine modellkonforme und sachgerechte Wertermittlung. Eine ähnliche wichtige Rolle wie der Sachwertfaktor hat bei der Berechnung im Ertragswertverfahren der Liegenschaftszinssatz.

Sachwertfaktor (Marktanpassungsfaktor)

Haftungsausschluss: Dieses Dokument wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen.