Wendepunkt bei der Restnutzungsdauer (RND) – wir gehen einen neuen Weg
Das Thema Restnutzungsdauergutachten hat in den vergangenen Jahren zunehmend an Bedeutung gewonnen. Im Kern geht es darum, dass der Steuerpflichtige gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Nachweis erbringen kann, dass sein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer aufweist als die gesetzlich pauschal unterstellten 50 Jahre. Gelingt dieser Nachweis, führt das zu einem höheren Abschreibungssatz – und damit zu einer spürbaren steuerlichen Entlastung.
Allerdings stehen wir derzeit vor der Situation, dass Finanzverwaltung und höchstrichterliche Rechtsprechung unterschiedliche Auffassungen darüber vertreten, wie der Nachweis einer verkürzten Restnutzungsdauer (RND) zu erbringen ist. In der steuerlichen Praxis zeigt sich zunehmend, dass isolierte Gutachten zur Restnutzungsdauer (ohne Wertermittlung) auf Akzeptanzprobleme bei der Finanzverwaltung stoßen – ungeachtet der an sich klaren rechtlichen Zulässigkeit solcher Nachweise. Vor diesem Hintergrund haben wir unser Leistungsangebot in enger Abstimmung mit der Finanzverwaltung komplett neu ausgerichtet:
Reine Restnutzungsdauergutachten, die keine Wertermittlung und Kaufpreisaufteilung beinhalten, bieten wir künftig nicht mehr an.
Stattdessen integrieren wir die Restnutzungsdauer in ein umfassendes „neues“ Gutachtenformat, das zugleich eine Verkehrswertermittlung und eine steuerlich verwertbare Kaufpreisaufteilung beinhaltet. Letztlich handelt es sich also um eine klassische Verkehrswertermittlung, welche auf die besonderen Fragestellungen der Restnutzungsdauer und der Kaufpreisaufteilung abgestimmt ist.
Warum wir diesen Schritt gehen, was sich konkret verändert hat und welche Vorteile Sie als Kunde davon haben, erläutern wir in den folgenden Kapiteln.
Rechtlicher Hintergrund
Grundsätzlich ist die Möglichkeit, bei der steuerlichen Bewertung von Immobilien eine kürzere als die gesetzlich pauschal angesetzte Nutzungsdauer geltend zu machen, gesetzlich verankert. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EStG) kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes geringer ist als die standardmäßig unterstellten 50 Jahre.
Sowohl die Finanzgerichtsbarkeit als auch der Bundesfinanzhof (BFH) haben in mehreren Urteilen ausdrücklich bestätigt, dass dieser Nachweis auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erbracht werden kann. Bewertungsmethoden, die sich an der Verkehrswertermittlung orientieren – etwa über die Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer –, gelten damit als zulässig.
Dennoch hatte die Finanzverwaltung in ihrem BMF-Schreiben vom 22.02.2023 hohe Anforderungen an solche Nachweise formuliert, unter anderem mit Blick auf die erforderliche Qualifikation der Gutachter und die Methodik. Einige dieser Hürden wurden inzwischen vom BFH ganz oder teilweise für unzulässig erklärt.
Vor diesem Hintergrund hoffte die Finanzverwaltung, dass über das Jahressteuergesetz 2024 eine gesetzliche Einschränkung der Nachweismöglichkeiten erfolgen würde. Diese Erwartung wurde jedoch nicht erfüllt: Das Jahressteuergesetz brachte diesbezüglich keine relevanten Änderungen.
Statt gesetzlicher Änderungen wird nun auf Verwaltungsebene nach Lösungen gesucht: Mehrere Bundesländer haben sich in einer länderübergreifenden Arbeitsgruppe mit dem Ziel abgestimmt, einen nachvollziehbaren und praxistauglichen Umgang mit Gutachten zur Restnutzungsdauer zu finden.
Im Fokus steht dabei, ein Verfahren zu etablieren, das
- einerseits die Nachvollziehbarkeit der angesetzten Restnutzungsdauer ermöglicht – zum Beispiel durch die Herleitung im Rahmen einer Verkehrswertermittlung
- und andererseits das Zusammenspiel zwischen Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung sachgerecht berücksichtigt.
Die übergeordnete Idee: Weniger isolierte Einzelbetrachtungen, stattdessen mehr Konsistenz und Transparenz im Gesamtzusammenhang der steuerlichen Bewertung.
Wo liegt das Problem?
Bei der notariellen Beurkundung oder im Rahmen der Steuererklärung wird eine Kaufpreisaufteilung vorgenommen, die häufig nicht durch einen Sachverständigen erstellt wurde, sondern auf Schätzungen des Käufers oder des Steuerberaters basiert. Ziel aus Sicht des Steuerpflichtigen ist dabei meist ein möglichst hoher Anteil des Gebäudewerts – schließlich lässt sich nur dieser über die Abschreibung steuerlich geltend machen, nicht der Grundstücksanteil.
Dabei gilt: Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der rechnerische Gebäudeanteil bei der Kaufpreisaufteilung. Daher wird hier häufig mit den klassischen 50 Jahren gerechnet oder die Nutzungsdauer auf andere Weise ermittelt.
Das heißt: Wer die Nutzungsdauer verlängert, steigert zunächst das AfA-Volumen (weil der Gebäudeanteil wächst).
Daraus ergibt sich ein Zielkonflikt: Viele Steuerpflichtige lassen die Kaufpreisaufteilung zunächst mit einem optimierten Gebäudeanteil auf Basis einer längeren Nutzungsdauer erstellen – um den größtmöglichen Betrag steuerlich geltend machen zu können. Anschließend wird ein Gutachten zur Restnutzungsdauer eingereicht, das dann von einer realistischen, häufig deutlich kürzeren Nutzungsdauer ausgeht.
Die Folge: Zwei zentrale Rechengrößen – Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung – passen nicht zusammen. Die Grundlage für die Abschreibung ist damit nicht mehr konsistent.
Zusätzlich enthalten klassische Gutachten zur Restnutzungsdauer keine Aussage darüber, ob die angesetzte Nutzungsdauer mit dem gezahlten Kaufpreis überhaupt vereinbar ist – oder ob bei der angenommenen wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ein realistischer Verkehrswert in Höhe des Kaufpreises erzielt worden wäre.
Kurz gesagt: Es fehlt die Plausibilisierung im Gesamtzusammenhang. Konkret bedeutet das: Die Finanzverwaltung fordert zunehmend eine vollständige Verkehrswertermittlung – auch wenn gesetzlich dafür kein ausdrücklicher Anlass besteht. Der Grund: Nur so könne sichergestellt werden, dass die angesetzte Restnutzungsdauer auch mit dem ermittelten Immobilienwert im Einklang steht.
Unser neuer Ansatz: Steuerliche Verkehrswertermittlung mit integrierter RND und Kaufpreisaufteilung
Auch wenn aus rechtlicher Sicht (noch) keine ausdrückliche Verpflichtung besteht, im Rahmen des Nachweises einer verkürzten Restnutzungsdauer zusätzlich eine Verkehrswertermittlung durchzuführen – im Gegenteil: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 sieht explizit kein Erfordernis einer vollständigen Wertermittlung vor –, zeigt sich in der Praxis zunehmend, dass isolierte Betrachtungen bei Finanzämtern nicht mehr ohne Weiteres akzeptiert werden.
Vor diesem Hintergrund haben wir uns – auch auf Basis eines konstruktiven Austauschs mit der Finanzverwaltung – dazu entschlossen, unser Vorgehen weiterzuentwickeln:
Unser Ziel war es, ein Bewertungsmodell zu schaffen, das sowohl den Anforderungen der Rechtsprechung als auch den berechtigten Erwartungen der Verwaltungspraxis gerecht wird.
Das Ergebnis ist ein neues, konsistentes Gutachtenformat, das wir künftig ausschließlich anbieten:
„Steuerliche Verkehrswertermittlung zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises und zur Ermittlung der Restnutzungsdauer“
Dieses Gutachten vereint drei zentrale Bestandteile in einem nachvollziehbaren Gesamtkonzept:
- eine vollständige Verkehrswertermittlung nach den Vorgaben der ImmoWertV,
- eine daraus abgeleitete, objektive Restnutzungsdauer,
- sowie eine darauf aufbauende, steuerlich verwertbare Kaufpreisaufteilung.
Die Vorteile für unsere Kunden:
- Rechtssicherheit und Nachvollziehbarkeit, da die Bewertung auf den gesetzlich anerkannten Grundsätzen der ImmoWertV beruht,
- höhere Akzeptanz bei Finanzämtern, da keine isolierten Rechengrößen mehr verwendet werden,
- klare Konsistenz zwischen Nutzungsdauer, Gebäudeanteil und Kaufpreis, was Rückfragen vermeidet,
- und eine belastbare Grundlage für steuerliche Berater, die nicht zwischen verschiedenen Gutachtensystemen vermitteln müssen.
Mit diesem Gutachtenmodell schlagen wir eine Brücke zwischen Gesetz, Rechtsprechung und steuerlicher Praxis. Es ermöglicht eine sachgerechte Bewertung, die sowohl die objektive Nutzungsdauer eines Gebäudes berücksichtigt als auch den wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem gezahlten Kaufpreis plausibel abbildet.
Warum wir keine isolierten Restnutzungsdauergutachten mehr anbieten
Viele Sachverständige bieten weiterhin sogenannte klassische Gutachten zur Restnutzungsdauer an. Dabei wird die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nach den Maßgaben der ImmoWertV ermittelt – in der Regel nachvollziehbar und fachlich korrekt. Auch wir haben diese Gutachtentypen in der Vergangenheit angeboten.
Was in diesen Gutachten jedoch fehlt, ist der Einbettungskontext:
- Es erfolgt keine Verkehrswertermittlung, aus der sich die Restnutzungsdauer plausibel ableiten ließe.
- Es wird keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen, die auf dieser Nutzungsdauer aufbaut.
- Und es wird nicht geprüft, ob die angesetzte Restnutzungsdauer bei marktüblicher Bewertung zu einem realistischen Verkehrswert führt, der mit dem tatsächlichen Kaufpreis im Einklang steht.
Genau darin sehen wir die zentrale Schwäche dieser Einzelgutachten.
Sie können zwar einen bestimmten Aspekt der steuerlichen Bewertung sauber abbilden – nämlich die technische oder wirtschaftliche Nutzungsdauer des Gebäudes – verfehlen aber den Anspruch einer konsistenten und nachvollziehbaren Gesamtbewertung, wie sie zunehmend von der Finanzverwaltung gefordert wird.
Da die Finanzverwaltung zunehmend auf eine konsistente und nachvollziehbare Gesamtbewertung Wert legt, kommt es bei solchen Einzelgutachten immer wieder zu Anerkennungsproblemen, teils verbunden mit langwierigen Klärungsverfahren oder Einspruchsverfahren.
Unser Anspruch ist es daher, von Anfang an ein belastbares, ganzheitliches Gutachten zu erstellen – nicht nur im Sinne der Qualität, sondern auch, um unseren Mandanten unnötige Auseinandersetzungen mit der Finanzverwaltung zu ersparen. Aus diesem Grund haben wir uns bewusst entschieden, diesen eingeschränkten Gutachtentyp künftig nicht mehr anzubieten.
Warum sich unser neues Vorgehen nicht nachteilig auf die Kaufpreisaufteilung auswirken muss
In der Praxis stellt sich häufig die Frage, ob eine realistischere, also kürzere Restnutzungsdauer zu einem geringeren Gebäudeanteil und damit einer schlechteren Kaufpreisaufteilung führt.
Tatsächlich muss das nicht der Fall sein. Auch wenn im Rahmen unseres neuen Gutachtenmodells die Restnutzungsdauer regelmäßig objektiv und damit realistischer hergeleitet wird, ergibt sich daraus nicht automatisch ein Nachteil bei der Kaufpreisaufteilung.
Der Grund: Die von der Finanzverwaltung bereitgestellten Excel-Tabellen zur Kaufpreisaufteilung basieren auf stark vereinfachten Annahmen. Insbesondere die bewertungsrelevanten Parameter nach dem Bewertungsgesetz – etwa Liegenschaftszinssätze oder pauschale Herstellungskosten – entsprechen häufig nicht dem tatsächlichen Marktgeschehen.
In vielen Fällen führt dies dazu, dass der mit dem Excel-Modell berechnete Verkehrswert deutlich unter dem tatsächlich gezahlten Kaufpreis liegt – mit der Folge, dass auch der Gebäudeanteil rechnerisch zu niedrig angesetzt wird.
Durch unsere gutachterliche Herleitung der Restnutzungsdauer innerhalb einer vollständigen Verkehrswertermittlung ergibt sich hingegen ein in sich stimmiges Bewertungsmodell, das:
- eine nachvollziehbare Nutzungsdauer liefert,
- und gleichzeitig eine marktnahe Bemessung des Gebäudewerts erlaubt – unabhängig von pauschalen Modellen.
Im Ergebnis kann dies dazu führen, dass trotz kürzerer Nutzungsdauer ein vergleichbares oder sogar höheres abschreibbares Volumen angesetzt werden kann. Ausschlaggebend ist letztlich immer die Plausibilität und Konsistenz der Gesamtbewertung.
Abschließender Hinweis
Bitte beachten Sie: Wir sind weder Steuerberater noch Juristen und bieten auch keine steuerliche oder rechtliche Beratung an. Die Informationen in diesem Beitrag dienen ausschließlich der fachlichen Einordnung aus gutachterlicher Sicht.
An der gesetzlichen Lage hat sich nichts geändert – insbesondere existiert derzeit kein neues BMF-Schreiben, das eine Verkehrswertermittlung zwingend vorschreibt. Dennoch haben wir unser Gutachtenmodell in enger, mündlicher Abstimmung mit der Finanzverwaltung weiterentwickelt, um den praktischen Anforderungen möglichst umfassend gerecht zu werden.
Wir sind überzeugt, dass unser neues Gutachtenkonzept die Akzeptanz bei Finanzämtern deutlich erhöhen kann. Eine Garantie für die Anerkennung im Einzelfall können und dürfen wir jedoch selbstverständlich nicht geben.
Weitere Informationen
Weitere Informationen zu dem „Restnutzungsdauergutachten 2.0“ sowie Preise finden Sie hier:
Restnutzungsdauer Gutachten
