Immobilienmarktbericht Hamburg 2025: Markterholung mit differenzierten Tendenzen
Den neuen Immobilienmarktbericht Hamburg haben viele Sachverständige mit Spannung erwartet. Nach einem bewegten Jahr 2024 liefern die aktuellen Zahlen nun eine faktenbasierte Rückschau – und sie bestätigen vieles, was wir bereits im täglichen Bewertungsgeschäft beobachtet haben: eine deutliche Belebung des Marktes, stabile bis leicht korrigierte Preise in weiten Teilen des Wohnsegments und eine spürbare Dynamik bei Wirtschaftsimmobilien.
Eine unverzichtbare Grundlage für die Wertermittlung
Für uns Sachverständige stellt der jährlich erscheinende Immobilienmarktbericht Hamburg ein zentrales Arbeitsmittel dar. Er basiert auf der Auswertung notariell beurkundeter Kaufverträge und enthält die für die fundierte Verkehrswertermittlung relevanten Marktdaten – darunter:
Sachwertfaktoren für das Sachwertverfahren,
Liegenschaftszinssätze für das Ertragswertverfahren,
sowie Vergleichsfaktoren für Grundstücke und Gebäude.
Diese Werte entstehen aus flächendeckenden Einzelbefragungen von Käufern und umfangreichen statistischen Auswertungen. Sie liefern die notwendige Transparenz und Marktnähe, die für die sachverständige Bewertung unverzichtbar ist.
Marktaktivität steigt deutlich – Umsatz legt kräftig zu
Im Vergleich zum Vorjahr hat sich die Zahl der Transaktionen im Hamburger Immobilienmarkt deutlich erhöht:
9.100 Verkäufe im Jahr 2024 – ein Anstieg um 29 %,
8,6 Milliarden Euro Geldumsatz, das entspricht einem Zuwachs von 34 %.
Besonders bemerkenswert ist der Anstieg bei Neubauwohnungen um 73 %. Auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern (+26 %) und Mehrfamilienhäusern (+42 %) wurden deutlich mehr Verkäufe registriert.
Wohnimmobilien: Preise weitgehend stabil – mit leichten Verschiebungen
Die Preisniveaus bei Wohnimmobilien zeigen 2024 insgesamt wenig Bewegung, allerdings mit gewissen Differenzierungen:
Bodenrichtwerte für Einfamilienhausbauplätze blieben insgesamt auf dem Niveau des Vorjahres – bei möglichen leichten Veränderungen im Detail.
Bodenrichtwerte für Geschosswohnungsbauplätze stiegen im Schnitt um 5 %.
Ein- und Zweifamilienhäuser kosteten im Mittel 808.000 Euro, der Median lag bei 558.000 Euro – beide Werte entsprechen etwa dem Vorjahresniveau.
Eigentumswohnungen verteuerten sich durchschnittlich um 2 %. Neubauwohnungen in mittleren Lagen mit Ausstattung lagen bei rund 8.200 Euro/m².
Mehrfamilienhäuser verzeichneten einen Preisrückgang um 8 %. Im Schnitt wurden 2.900 Euro/m² bezahlt bzw. das 21-Fache der Jahresnettokaltmiete.
Wirtschaftsimmobilien: Zunehmende Dynamik
Auch der Markt für gewerbliche Immobilien legte 2024 spürbar zu:
Büro- und Geschäftshäuser wurden im Mittel zum 18,9-Fachen der Jahresnettomiete gehandelt, Verkäufe und Umsätze stiegen jeweils um 27 %.
Produktions- und Logistikgebäude: +5 % bei den Verkäufen, +149 % beim Geldumsatz.
Besonders dynamisch war der Markt für unbebaute Gewerbegrundstücke: Büro- und Geschäftshaus-Bauplätze legten um 200 %, Logistikflächen um 89 % zu.
Durchschnittswerte sind keine Marktwerte – Wertermittlung bleibt individuell
Wichtig: Die hier dargestellten Zahlen sind Durchschnittswerte, die generelle Markttrends beschreiben – sie ersetzen keine individuelle Wertermittlung. Die Preisentwicklung einer konkreten Immobilie hängt immer vom Einzelfall ab: Mikrolage, Zustand, Baujahr, Ausstattung, rechtliche Gegebenheiten und Nutzungspotenziale spielen eine entscheidende Rolle. Durchschnittliche Quadratmeterpreise oder Steigerungsraten geben nur eine grobe Orientierung – eine sachverständige Bewertung berücksichtigt weitaus mehr Faktoren.
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