Immobilienmarktbericht Hamburg 2026: Stabilisierung nach der Marktbereinigung
Der Hamburger Immobilienmarkt hat sich im Jahr 2025 weiter stabilisiert. Nach dem deutlichen Markteinbruch ab 2022 zeigen die aktuellen Zahlen des Gutachterausschusses wieder eine Belebung der Marktaktivität. Die Zahl der Kaufverträge, der Flächenumsatz und der Geldumsatz sind insgesamt gestiegen. Gleichzeitig ist die Preisentwicklung nicht einheitlich: Während Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser wieder Preiszuwächse zeigen, bleiben Einfamilienhäuser weitgehend stabil. Bei Büro- und Geschäftshäusern ist dagegen eher eine leichte Abschwächung erkennbar. Der Baulandmarkt zeigt sich differenziert: Wohnbauland gab im Durchschnitt nach, gewerbliches Bauland blieb weitgehend stabil.
Gesamtmarkt: Mehr Transaktionen, mehr Fläche, höherer Umsatz
Die Zahl der Kaufverträge am Hamburger Grundstücksmarkt stieg von 9.089 Verträgen im Jahr 2024 auf 10.120 Verträge im Jahr 2025. Das entspricht einem Plus von rund 11 %. Damit setzt sich die Erholung nach dem Tiefpunkt des Jahres 2023 fort, das frühere Niveau der Boomjahre wird jedoch noch nicht wieder erreicht.
Auch der Flächenumsatz legte zu. Er stieg von rund 4,89 Mio. m² im Jahr 2024 auf rund 5,58 Mio. m² im Jahr 2025. Der Geldumsatz erhöhte sich von rund 8,61 Mrd. € auf rund 9,04 Mrd. €. Der Markt ist damit wieder liquider geworden, bleibt aber weiterhin unterhalb des außergewöhnlich hohen Niveaus der Jahre 2020 und 2021.
Die Entwicklung lässt sich daher am treffendsten als Marktberuhigung mit zunehmender Aktivität beschreiben. Der starke Einbruch der Vorjahre scheint überwunden, eine Rückkehr zu den sehr hohen Umsätzen der Niedrigzinsphase ist aber noch nicht erkennbar.
Bebaute Grundstücke: Mehr Verkäufe und höhere Umsätze
Bei bebauten Grundstücken stieg die Zahl der Kaufverträge von 3.201 im Jahr 2024 auf 3.501 im Jahr 2025. Das entspricht einem Plus von rund 9 %. Der Flächenumsatz erhöhte sich um rund 7 %, der Geldumsatz um rund 5 % auf etwa 5,48 Mrd. €.
Damit zeigt sich auch im Segment der bebauten Grundstücke eine spürbare Belebung. Diese Entwicklung verteilt sich jedoch unterschiedlich auf die einzelnen Teilmärkte.
Ein- und Zweifamilienhäuser: Markt stabil, Preise kaum verändert
Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser zeigt eine Seitwärtsbewegung. Die Zahl der Kaufverträge stieg von 2.551 auf 2.690, also um rund 5 %. Der Flächenumsatz nahm um rund 11 % zu. Der Geldumsatz blieb mit rund 1,95 Mrd. € nahezu unverändert.
Bei den Preisen ist zu unterscheiden zwischen den tatsächlich verkauften Objekten und der bereinigten Marktentwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis der verkauften Objekte sank zwar um rund 6 %, dies ist jedoch stark durch die konkrete Zusammensetzung der verkauften Objekte geprägt. Lage-, größen- und ausstattungsbereinigt ergibt sich nach den Daten des Gutachterausschusses eine leichte Preissteigerung von rund 1 %. Der Median lag 2025 bei etwa 565.000 € und damit ebenfalls rund 1 % über dem Vorjahr.
Für die Praxis bedeutet das: Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser ist nicht mehr im deutlichen Korrekturmodus. Die Preise haben sich stabilisiert. Größere Ausschläge nach oben sind aber ebenfalls nicht erkennbar.
Damit zeigt sich auch im Segment der bebauten Grundstücke eine spürbare Belebung. Diese Entwicklung verteilt sich jedoch unterschiedlich auf die einzelnen Teilmärkte.
Eigentumswohnungen: Leichte Erholung, bereinigt deutlicher Anstieg
Der Eigentumswohnungsmarkt hat sich 2025 ebenfalls belebt. Die Zahl der Verkäufe stieg bei Eigentumswohnungen und Teileigentum von 5.172 auf 5.860. Der Geldumsatz erhöhte sich von rund 2,58 Mrd. € auf rund 2,83 Mrd. €.
Bei den Preisen zeigt sich eine leicht positive Entwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis stieg um rund 1 %. Bereinigt um Lage, Größe und Ausstattung weist der Gutachterausschuss jedoch eine deutlichere Preissteigerung von rund 5 % aus. Neubauwohnungen in mittlerer Lage lagen bei rund 8.400 €/m² Wohnfläche.
Damit gehört der Eigentumswohnungsmarkt 2025 zu den stabileren beziehungsweise leicht anziehenden Segmenten. Besonders relevant ist, dass die bereinigte Preisentwicklung stärker ausfällt als der reine Durchschnittswert. Das spricht dafür, dass die Marktqualität der verkauften Objekte eine wichtige Rolle spielt und einfache Durchschnittswerte nur eingeschränkt aussagekräftig sind.
Mehrfamilienhäuser: Deutliche Belebung und steigende Preise
Der Markt für Mehrfamilienhäuser zeigt 2025 die stärkste Erholung im Wohninvestmentbereich. Die Zahl der Kaufverträge stieg von 400 auf 510, also um rund 27 %. Der Flächenumsatz erhöhte sich um rund 50 %, der Geldumsatz sogar um rund 66 % auf etwa 1,82 Mrd. €.
Auch preislich zeigt sich eine klare Aufwärtsbewegung. Die Preise von Mehrfamilienhäusern sind zwischen Mitte 2024 und Mitte 2025 gestiegen. Im Durchschnitt lagen sie bei rund 3.300 €/m² Wohnfläche. Lagebereinigt ergibt sich eine Preissteigerung von rund 8 %. Im Mittel wurde das 22,1-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt; im Vorjahr lag dieser Faktor noch bei etwa 21.
Das Segment Mehrfamilienhäuser hat sich damit deutlich dynamischer entwickelt als der Markt für Einfamilienhäuser. Offensichtlich kehrt in Teilen des Investmentmarktes wieder mehr Nachfrage zurück.
Büro- und Geschäftshäuser: Mehr Transaktionen, aber leichter Preisrückgang
Bei Büro- und Geschäftshäusern stieg die Zahl der Kaufverträge von 142 auf 161, also um rund 13 %. Auch der Flächenumsatz erhöhte sich um rund 19 %. Der Geldumsatz ging jedoch von rund 1,58 Mrd. € auf rund 1,47 Mrd. € zurück, also um rund 7 %.
Der Gutachterausschuss weist darauf hin, dass die Daten in diesem Segment auf wenigen und sehr heterogenen Kauffällen beruhen. Im Mittel wurde das 18,1-fache der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Im Vorjahr lag der Wert noch bei etwa 18,9. Bei den bereinigten Zahlen zeichnet sich ein leichter Rückgang ab.
Damit bleibt das Segment Büro- und Geschäftshäuser vorsichtiger zu beurteilen als der Wohninvestmentmarkt. Die Marktaktivität nimmt zwar zu, die Preisindikatoren sprechen jedoch nicht für eine breite Erholung.
Produktions- und Logistikimmobilien: Mehr Verträge, aber deutlich geringerer Umsatz
Bei Produktions- und Logistikimmobilien stieg die Zahl der Kaufverträge von 42 auf 54, also um rund 29 %. Gleichzeitig sank der Flächenumsatz deutlich um rund 57 %, und der Geldumsatz ging von rund 507,7 Mio. € auf rund 135,7 Mio. € zurück. Das entspricht einem Rückgang von rund 73 %.
Der Gutachterausschuss trifft wegen der geringen Zahl und Heterogenität der Kauffälle keine belastbare allgemeine Preisaussage für dieses Segment. Für die Interpretation ist daher Zurückhaltung geboten. Die Zahlen sprechen nicht zwingend für einen Preisverfall, sondern können auch stark durch Objektgrößen, Einzelfälle und Portfolioeffekte beeinflusst sein.
Bauland: Wohnbauland rückläufig, Gewerbebauland stabil
Der Baulandmarkt wird im Bericht vor allem über die fortgeschriebenen Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 beschrieben. Hier zeigt sich ein differenziertes Bild:
Für Einfamilienhausbauplätze ergibt sich über Gesamt-Hamburg eine durchschnittliche Veränderung von -5 %. Für Geschosswohnungsbauplätze beträgt die durchschnittliche Veränderung -4 %. Wohnbauland ist damit im Durchschnitt leicht rückläufig.
Bei gewerblichen Bauflächen ist dagegen Stabilität zu erkennen. Die Bodenrichtwerte für Bürohausbauplätze blieben hamburgweit unverändert. Auch bei Produktions- und Logistikbauplätzen weist der Gutachterausschuss eine einheitliche Veränderung von ±0 % aus.
Im Vergleich zum Vorjahr ist das eine deutliche Verschiebung. Zum Stichtag 01.01.2025 waren Geschosswohnungsbauplätze noch um rund 5 % gestiegen, Bürohausbauplätze um 10 % gesunken und Produktions-/Logistikbauplätze um 20 % gestiegen. 2026 zeigt sich dagegen vor allem bei gewerblichem Bauland eine Beruhigung, während Wohnbauland leicht nachgibt.
Einordnung: Stabilisierung ja, neuer Boom nein
Insgesamt zeigt der Hamburger Immobilienmarkt 2025 ein deutlich stabileres Bild als in den Vorjahren. Die Zahl der Transaktionen steigt, der Geldumsatz nimmt zu, und mehrere Teilmärkte zeigen wieder positive Preisindikatoren. Besonders auffällig ist die Erholung bei Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.
Gleichzeitig bleibt die Entwicklung uneinheitlich. Einfamilienhäuser bewegen sich im Wesentlichen seitwärts. Büro- und Geschäftshäuser zeigen trotz höherer Transaktionszahlen eher rückläufige Preisindikatoren. Produktions- und Logistikimmobilien lassen aufgrund weniger und heterogener Kauffälle keine belastbare allgemeine Aussage zu. Beim Bauland geben Wohnbauflächen leicht nach, während gewerbliches Bauland stabil bleibt.
Für Eigentümer bedeutet dies: Der Markt ist wieder aufnahmefähiger geworden, jedoch nicht in allen Segmenten gleichermaßen. Für Käufer bedeutet es: Die Phase pauschal fallender Preise ist weitgehend vorbei, dennoch bestehen je nach Objektart, Lage, Nutzungsart und energetischem Zustand weiterhin deutliche Unterschiede. Für Wertermittlungen bleibt daher eine differenzierte Betrachtung des jeweiligen Teilmarkts entscheidend.