Höherer AfA-Satz, aber niedrigere Abschreibung – das stille Risiko hinter isolierten RND-Gutachten
Seit einigen Monaten erreichen uns in zunehmender Regelmäßigkeit Anfragen mit einer sehr ähnlichen Ausgangslage. Ein Vermieter hat sich ein Gutachten zur Restnutzungsdauer besorgt, der ausschließlich isolierte RND-Gutachten erstellt. Das Gutachten kommt beim Finanzamt an, und tatsächlich: Die verkürzte Nutzungsdauer wird anerkannt, der AfA-Satz steigt. Soweit die gute Nachricht. Dann kommt der Teil, der die meisten überrascht.
Das Finanzamt rechnet nämlich gleichzeitig die Kaufpreisaufteilung neu – und zwar auf Basis eben dieser kürzeren Restnutzungsdauer, die der Mandant selbst geliefert hat. Das Ergebnis: ein deutlich niedrigerer Gebäudeanteil als ursprünglich in der Steuererklärung oder im Notarvertrag angesetzt. Wer 65 Prozent des Kaufpreises als Gebäudeanteil erklärt hatte, bekommt nun vielleicht 45 Prozent beschieden. Der höhere AfA-Satz wird durch das geschrumpfte Volumen größtenteils oder vollständig aufgefressen. Manche Mandanten stehen am Ende schlechter da als im Standardfall – trotz Gutachten, trotz Aufwand, trotz Kosten.
Warum darf das Finanzamt das überhaupt?
Die kurze Antwort: Weil es methodisch folgerichtig ist. Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung sind keine unabhängigen Größen. Der Wertanteil eines Gebäudes am Gesamtobjekt ergibt sich rechnerisch unter anderem aus seiner verbleibenden wirtschaftlichen Lebensdauer – je kürzer die Nutzungsdauer, desto geringer ceteris paribus der Gebäudewert im Verhältnis zum Grundstück. Wer dem Finanzamt eine neue, kürzere Nutzungsdauer präsentiert, liefert damit automatisch auch neue Grundlagendaten für die Aufteilung.
Das hat die Finanzverwaltung erkannt. Wenn ein Gutachten zur Restnutzungsdauer vorliegt, das keine Kaufpreisaufteilung enthält, füllt das Finanzamt diese Lücke mit eigenen Mitteln – typischerweise dem BMF-Arbeitshilfetool zur Kaufpreisaufteilung. Dieses Tool basiert auf stark vereinfachten Annahmen: pauschale Liegenschaftszinssätze, pauschale Normalherstellungskosten, keine ortsspezifischen Marktdaten, keine Berücksichtigung des tatsächlichen Preisniveaus am Standort.
In einem Markt wie Hamburg, wo Grundstückswerte und tatsächliche Kaufpreise das vereinfachte Bewertungsmodell teils deutlich übersteigen, kann die rechnerische Aufteilung des Arbeitshilfetools zu einer Gewichtung führen, die den tatsächlichen Marktverhältnissen nicht entspricht. Das Werkzeug bildet Liegenschaftszinssätze und Herstellungskosten pauschal ab – lokale Marktdaten des Gutachterausschusses fließen nicht ein. In der Folge kann der rechnerisch ermittelte Gebäudeanteil hinter dem zurückbleiben, was eine vollständige Wertermittlung auf Basis aktueller Marktdaten ergeben würde.
Das Problem mit der isolierten Betrachtung
Ein klassisches Restnutzungsdauergutachten beantwortet eine einzige, klar definierte Frage: Wie lange ist das Gebäude bei ordnungsgemäßer Instandhaltung noch wirtschaftlich nutzbar? Das ist für sich genommen fachlich legitim und nach der BFH-Rechtsprechung – insbesondere nach dem Grundsatzurteil IX R 25/19 vom Juli 2021 – als Nachweismethode ausdrücklich anerkannt. Jede geeignete Darlegungsmethode ist zulässig, erforderlich ist nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit, keine Gewissheit.
Was dabei aber fehlt, ist der wirtschaftliche Zusammenhang. Ein isoliertes RND-Gutachten beantwortet nicht die Frage, ob die angesetzte Nutzungsdauer mit dem gezahlten Kaufpreis überhaupt vereinbar ist. Es liefert keinen Verkehrswert, der überprüfen ließe, ob das Gebäude bei dieser Nutzungsdauer und dieser Lage marktüblich bewertet wurde. Und es enthält keine sachgerechte Kaufpreisaufteilung, die auf denselben Grundlagen beruht.
Diese Lücke ist das eigentliche Problem – nicht das Gutachten als solches, sondern was fehlt.
In der Praxis war es bis vor einigen Jahren häufig so: Beim Immobilienerwerb wurde die Kaufpreisaufteilung mit einer langen Restnutzungsdauer – oft pauschal 50 Jahren – vorgenommen, weil eine längere Nutzungsdauer den rechnerischen Gebäudeanteil erhöht und damit das abschreibbare Volumen maximiert. Anschließend wurde ein RND-Gutachten in Auftrag gegeben, das dieselbe Immobilie plötzlich mit einer deutlich kürzeren Restnutzungsdauer auswies. Der Mandant profitierte damit von beiden Effekten gleichzeitig: hohem Volumen durch lange RND bei der Aufteilung, hohem AfA-Satz durch kurze RND im Gutachten. Genau dieses Muster hat die Finanzverwaltung zunehmend kritisiert und schließlich systematisch bearbeitet. Das Ergebnis ist die Praxis, die wir heute beobachten: Das Finanzamt erkennt die RND an, rechnet aber sofort die Kaufpreisaufteilung nach.
Was in dieser Situation konkret passiert – und warum das Ergebnis oft schlimmer ist als erwartet
Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Kaufpreis 1.000.000 Euro, Gebäudeanteil laut eigener Kaufpreisaufteilung 65 Prozent, also 650.000 Euro Abschreibungsbasis. Bei einem AfA-Satz von 2 Prozent ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 13.000 Euro. Das ist die Ausgangslage – ohne jedes Gutachten.
Das RND-Gutachten kommt zu einer Restnutzungsdauer von 25 Jahren. Der AfA-Satz steigt auf 4 Prozent. Was viele Mandanten in diesem Moment erwarten: eine Verdopplung der Abschreibung. Was stattdessen passiert: Das Finanzamt erkennt die verkürzte Nutzungsdauer an – und rechnet auf dieser Grundlage sofort die Kaufpreisaufteilung neu. Nach seinem vereinfachten Modell entfallen nun nur noch 30 Prozent des Kaufpreises auf das Gebäude, also 300.000 Euro. Die jährliche Abschreibung: 300.000 mal 4 Prozent gleich 12.000 Euro.
Das Ergebnis ist schlechter als die Ausgangslage ohne jedes Gutachten. Der höhere Satz kompensiert den Volumenverlust nicht – er verstärkt ihn sogar, weil das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer konsequent auch in die Aufteilung einpreist. Der Mandant hat für das Gutachten bezahlt, steht nach der Veranlagung schlechter da als zuvor und muss nun eine eigene Kaufpreisaufteilung nachreichen, um das zu korrigieren – was von Anfang an der richtige Weg gewesen wäre.
Warum das FA-Modell in Hamburg und anderen Großstädten besonders problematisch ist
Das BMF-Arbeitshilfetool zur Kaufpreisaufteilung verwendet für die Wertermittlung Liegenschaftszinssätze und Normalherstellungskosten, die nicht mit den lokalen Marktdaten der zuständigen Gutachterausschüsse abgeglichen werden. In einem Markt wie Hamburg, wo Grundstückspreise sehr hoch sind und die Vervielfältiger für Renditeobjekte über dem bundesweiten Durchschnitt liegen, kann das Tool zu erheblichen Verzerrungen führen. Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert liegt in diesen Lagen häufig deutlich näher am tatsächlichen Kaufpreis als das FA-Modell – manchmal sogar darüber.
Das bedeutet: Wer in einer solchen Lage eine vollständige Verkehrswertermittlung mit gutachterlicher Kaufpreisaufteilung einreicht, kann trotz kürzerer Restnutzungsdauer einen höheren abschreibbaren Gebäudeanteil nachweisen als das FA-Modell ausweist. Der scheinbare Nachteil der kürzeren RND – geringerer Gebäudewert – wird durch die marktnahen Parameter der Wertermittlung überkompensiert.
Der Unterschied, den eine integrierte Wertermittlung macht
Wir bieten die Ermittlung der Restnutzungsdauer ausschließlich im Rahmen einer vollständigen steuerlichen Verkehrswertermittlung an. Das ist kein Marketingkonzept, sondern eine methodische Entscheidung, die genau aus dem beschriebenen Problem heraus entstanden ist.
Wenn RND, Verkehrswert und Kaufpreisaufteilung aus einer einzigen Wertermittlung stammen, beruhen sie auf denselben Grundlagen: denselben Marktdaten des Gutachterausschusses, denselben Liegenschaftszinssätzen, denselben Normherstellungskosten des aktuellen Gutachterberichts. Die drei Ergebnisse passen zwingend zusammen – weil sie alle aus demselben Bewertungsmodell abgeleitet sind. Das Finanzamt kann nicht mehr mit einem eigenen, vereinfachten Modell nachrechnen, weil die Kaufpreisaufteilung bereits gutachterlich belegt ist. Rückfragen und Anerkennungsprobleme entstehen typischerweise dann, wenn etwas fehlt. Wenn nichts fehlt, gibt es weniger anzufechten.
Dazu kommt: Der Aufwand für eine solche vollständige Wertermittlung rechtfertigt sich schon deshalb, weil er das Risiko des beschriebenen Szenarios vollständig eliminiert. Wer ein isoliertes RND-Gutachten kauft und anschließend feststellt, dass das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung ungünstig neu rechnet, hat genau zwei Optionen: das FA-Ergebnis akzeptieren oder eine eigene Kaufpreisaufteilung per Wertermittlung nachreichen. Die zweite Option kostet Geld und Zeit – und ist genau das, was eine integrierte Wertermittlung von Anfang an geleistet hätte.
Was Betroffene jetzt tun können
Wer sich in der beschriebenen Situation befindet – das RND-Gutachten ist anerkannt, aber das Finanzamt hat die Kaufpreisaufteilung mit seinen Modellparametern neu berechnet – kann dieser Neuberechnung mit einem Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen begegnen, der entweder öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer akkreditierten Stelle zertifiziert ist. Eine steuerliche Verkehrswertermittlung, aus der eine sachgerechte Kaufpreisaufteilung nach ImmoWertV und den Daten des Gutachterausschusses hervorgeht, ist dafür ein geeigneter Weg. Der Aufwand ist höher als bei einem integrierten Ansatz von Beginn an – aber die Möglichkeit besteht.
Wer noch kein Gutachten in Auftrag gegeben hat, sollte das Zusammenspiel von Restnutzungsdauer und Kaufpreisaufteilung von vornherein mitdenken – und prüfen, ob ein Gutachtenformat, das beide Fragen konsistent beantwortet, für den konkreten Fall sinnvoll ist.