Der Liegenschaftszinssatz - Erklärung und Bedeutung
Bei der Wertermittlung von Immobilien kommen normierte Bewertungsverfahren zum Einsatz. Dies sind meist das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Während beim Sachwertverfahren die Marktanpassung über den Sachwertfaktor erfolgt, geschieht dies in anderer Form im Ertragswertverfahren über den Liegenschaftszinssatz.
Der Liegenschaftszinssatz hat also einen signifikanten Einfluss auf das Wertermittlungsergebnis im Ertragswertverfahren. Wie genau der Liegenschaftszins funktioniert und wie dieser den Ertragswert beeinflusst, erfahren Sie in diesem Blogartikel.
Was ist der Liegenschaftszinssatz und wie wird er ermittelt?
Vereinfacht ausgedrückt handelt es sich beim Liegenschaftszinssatz um einen Zinssatz, welcher die marktübliche Verzinsung des Grundstückes (unabhängig von der möglichen Bebauung) darstellt.
Die Ermittlung obliegt den Gutachterausschüssen, die die Markttransaktionen im Zuständigkeitsbereich auswerten und daraus die entsprechenden Marktanpassungsfaktoren ableiten. Das beigefügte Beispiel zur Berechnung des Liegenschaftszinssatzes in Hamburg zeigt, dass die Berechnung durchaus komplex sein kann.
Während eine höhere Verzinsung bei einer Geldanlage aus Anlegersicht wünschenswert ist, ist es beim Liegenschaftszinssatz etwas verwirrend. Denn je niedriger der Liegenschaftszins ist, desto höher ist der Ertragswert. Im Umkehrschluss führt ein höherer Zinssatz zu einem geringeren Ertragswert.
Welche Rolle spielt der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren?
Grundsätzlich wird auch im Ertragswertverfahren zunächst der Wert des Grundstückes im Vergleichswertverfahren (z.B. über den Bodenrichtwert) unabhängig vom Wert der Immobilie ermittelt. Der Wert des Gebäudes wird dann über marktübliche Mieteinkünfte ermittelt. Dabei wird zunächst der Jahresrohertrag ermittelt, welcher dann um die Bewirtschaftungskosten (z.B. Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten) reduziert wird. Daraus ergibt sich der sog. Jahresreinertrag. An dieser Stelle kommt der Liegenschaftszinssatz ins Spiel: Der Jahresreinertrag wird nämlich um die Bodenwertverzinsung reduziert, um auf den Reinertrag der baulichen Anlagen zu kommen. Die Bodenwertverzinsung ist vereinfacht ausgedrückt die Multiplikation aus Grundstückswert und Liegenschaftszinssatz.
Der um die Bodenwertverzinsung reduzierte Reinertrag der baulichen Anlagen wird dann über einen Vervielfältiger, der sich wieder aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes berechnet, zum Ertragswert der baulichen Anlagen multipliziert.
Der Abzug der Bodenwertverzinsung erklärt, weshalb ein niedrigerer Zinssatz zu einem höheren Ertragswert führt. Je niedriger der Abzug der Bodenwertverzinsung, desto höher der Reinertrag der baulichen Anlagen, der dann mit dem Vervielfältiger multipliziert wird.
Warum ist die Bodenwertverzinsung im Ertragswertverfahren abzuziehen?
Bei obigen Erläuterungen kann die Frage auftauchen, weshalb über den Liegenschaftszinssatz ein Abzug der Bodenwertverzinsung vom Jahresreinertrag vorzunehmen ist. Dies liegt wiederum an der getrennten Berechnung von Grundstück und Gebäude: da auf den Ertragswert der baulichen Anlagen der zuvor separat ermittelte Bodenwert addiert wird, ist die Bodenwertverzinsung (bei der Ermittlung des Gebäudewertes) in Abzug zu bringen. Ansonsten würde das Grundstück schlicht doppelt berücksichtigt werden.
Letztlich erfüllt der Liegenschaftszinssatz eine vergleichbare Aufgabe wie der Sachwertfaktor im Sachwertverfahren. Er sorgt dafür, dass der Wert an den lokalen Grundstücksmarkt angepasst wird.
