Gutachten zur Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden sowie Gebäudeanteile)
Beim Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage sind die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig. Die Höhe der letztlich zu zahlenden Steuern hängt maßgeblich davon ab, in welcher Höhe Abschreibungen mit den Mieteinnahmen verrechnet werden können.
In der Regel setzt das Finanzamt eine Abschreibung in Höhe von 2 % auf den Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis an. Der Grund und Boden ist grundsätzlich nicht abschreibungsfähig, da er im Gegensatz zum Gebäude eine unendliche Nutzungsdauer hat. Dies führt direkt zu der entscheidenden Frage: Wie hoch ist der abschreibungsfähige Anteil am Gesamtkaufpreis?
Grundsätzlich gilt: Je höher der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis ist, desto höher ist natürlich auch die Abschreibung (bzw. das „Abschreibevolumen“) und desto geringer ist damit die Steuerbelastung.
Kaufpreisaufteilung anhand der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums
Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung ist nicht vorgeschrieben, obgleich es erhebliche Vorteile für den Steuerpflichtigen haben kann, wie wir später feststellen werden.
Das Bundesfinanzministerium stellt online eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ zur Verfügung, welche aus einer Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises sowie einer Excel-Liste besteht.
Denn nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II2001, 183) ist die sogenannte „Restwertmethode“ (Gesamtkaufpreis – Bodenwert = Gebäudeanteil) nicht zulässig.
Eine rechtskonforme Kaufpreisaufteilung ist mit der Arbeitshilfe möglich, führt jedoch häufig zu einem unrealistischen Aufteilungsergebnis, welches für den Steuerpflichtigen zu einem sehr geringen Gebäudeanteil (und damit steuerlichen Nachteilen) führt. Liegt z.B. der tatsächliche Kaufpreis (und Verkehrswert) der Liegenschaft deutlich über dem in der Excel-Tabelle des Bundesministeriums für Finanzen ermittelten „Wert“, so ist dies ein häufiges Indiz für Optimierungspotential bei der Kaufpreisaufteilung.
Dies hat verschiedene Gründe, u.a. die hohe Ungenauigkeit der Wertermittlung aufgrund der starken Vereinfachung des Modells. Insbesondere in Großstädten wie Hamburg, wo der Wert einer Immobilie deutlich vom bundesdeutschen Durchschnitt abweichen kann, führt das Modell mit den vereinfachten Ansätzen des Bewertungsgesetzes häufig zu einer ungünstigen Kaufpreisaufteilung.
Kaufpreisaufteilung mittels Gutachten
Im Rahmen eines Gutachtens zur Kaufpreisaufteilung können wir für Ihr Objekt eine realistische Aufteilung in Grundstücks- und Gebäudeanteil vornehmen – sowohl vor dem Erwerb als auch nachträglich.
Grundsätzlich empfehlen wir eine Aufteilung des Kaufpreises vor der notariellen Beurkundung!
Dies hat für Sie den Vorteil, dass Sie die Kaufpreisaufteilung direkt in den Kaufvertrag aufnehmen lassen können. Zudem benötigen Sie in diesen Fällen i.d.R. nur ein (kostengünstigeres) Kurzgutachten.
Aber auch im Nachhinein, z.B. wenn im Kaufvertrag keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen wurde oder Sie die Kaufpreisaufteilung des Finanzamtes anzweifeln, kann eine Kaufpreisaufteilung noch gutachterlich vorgenommen werden. In diesen Fällen ist es jedoch erfahrungsgemäß zwingend erforderlich, dass ein vollständiges Verkehrswertgutachten erstellt wird.
Wir beraten Sie gerne im Vorfeld, welche Möglichkeiten wir für die Aufteilung des Kaufpreises in Ihrem konkreten Fall sehen und empfehlen können.
Wir arbeiten im Raum Hamburg erfolgreich mit verschiedenen Steuerberatern zusammen und haben bereits viele Gutachten zur Kaufpreisaufteilung mit unseren Mandanten erfolgreich umgesetzt. Insbesondere bei Mehrfamilienhäusern ergeben sich hier oft deutliche Veränderungen in der Kaufpreisaufteilung.
FAQ zum Kaufpreisaufteilung
Wie lange dauert die Erstellung des Gutachtens?
In der Regel können wir kurzfristig Termine zur Besichtigung vor Ort anbieten. Die Bearbeitungszeit hängt dann vor allem davon ab, ob wir in Ihrem Fall nur ein Kurzgutachten oder ein Verkehrswertgutachten benötigen. Darüber hinaus spielt es eine wichtige Rolle, ob Sie uns alle für die Wertermittlung erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen können.
Warum ist die Kaufpreisaufteilung vor Beurkundung günstiger als danach?
Wir rechnen bei Kurzgutachten und Verkehrswertgutachten grundsätzlich gleich: nach den normierten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV, modellkonform nach den Vorgaben des Gutachterausschusses.
Da Sie das Ergebnis der Kaufpreisaufteilung vor dem Kauf direkt in den Kaufvertrag aufnehmen lassen können, reicht dann in der Regel das Kurzgutachten aus, da Sie die Wertermittlung nicht beim Finanzamt einreichen müssen.
Bei einer nachträglichen Kaufpreisaufteilung hingegen verlangt das Finanzamt erfahrungsgemäß ein Verkehrswertgutachten.
Welche fachlichen Voraussetzungen muss der Sachverständige erfüllen?
Wie auch beim Nachweis des „niedrigeren gemeinen Werts“ nach § 198 BewG kann “ kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“
Fabian Borgs ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, die Zertifizierungsstelle (EIPOSCERT) ist entsprechend bei der Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditiert.
Unsere Preise für Gutachten zur Kaufpreisaufteilung
Wenn Sie sich nicht sicher sind, welche Art von Gutachten für Sie die richtige Wahl ist, dann nehmen Sie bitte Kontakt mit uns auf.
Kurzgutachten
Detaillierte Wertermittlung in Anlehnung an ImmoWertV- Objektaufnahme vor Ort
- Persönliche Beratung & Betreuung
- 2 Wertermittlungsmethoden
- Textliche Erläuterungen zur Wertermittlung
- Umfang ca. 20-40 Seiten
- Für außergerichtliche Zwecke geeignet
Verkehrswertgutachten
Wertermittlung nach §194 BauGB & ImmoWertV- Objektaufnahme vor Ort
- Persönliche Beratung & Betreuung
- 2 Wertermittlungsmethoden
- Umfangreiche Erläuterungen zur Wertermittlung
- Umfang ca. 40-120 Seiten
- Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen
Warum sind wir der richtige Immobiliengutachter für Sie?
Als inhabergeführtes Sachverständigenbüro sind wir regelmäßig mit der Erstellung von Gutachten für behördliche und steuerliche Zwecke befasst. Neben unserer langjährigen regionalen Erfahrung verfügen wir selbstverständlich auch über die entsprechende Fachkompetenz, um die Kaufpreisaufteilung Ihrer Immobilie neutral und marktgerecht durchzuführen.
Neben der Erstellung von Gutachten zur Kaufpreisaufteilung führen wir auch sogenannte Restnutzungsdauergutachten durch. Gerne beraten wir Sie in einem Vorgespräch, welches Gutachten für Sie in Frage kommt.
Gutachten zur Kaufpreisaufteilung anfragen
040 226 344 21
