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Das Verkehrswertgutachten
Wertermittlung nach §194 BauGB & ImmoWertV

Das Verkehrswertgutachten

Das Verkehrswertgutachten stellt die detaillierteste Form der Wertermittlung einer Immobilie dar. Ziel der Verkehrswertermittlung ist dabei stets, den Marktwert eines bebauten oder unbebauten Grundstückes zu einem bestimmten Wertermittlungsstichtag zu ermitteln.

Nach §194 BauGB ist der Verkehrswert wie folgt definiert: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Für die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwert) sind verschiedene  Wertermittlungsverfahren gebräuchlich. Um eine einheitliche Vorgehensweise bei der Ermittlung des Verkehrswertes nach §194 BauGB zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber die Immobilienwertermittlungsverordnung erstellt, die aktuelle Fassung und somit Grundlage für ein Verkehrswertgutachten ist die ImmoWertV 2021. Dort werden die normierten Werermittlungsverfahren für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens erörtert, unter anderem das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Durch die Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine von der DAkkS akkreditierte Stelle sind unsere Verkehrswertgutachten zur Verwendung bei Behörden, Ämtern und Gerichten geeignet, da diese Zertifizierung de facto einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt ist.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt und was kostet es?

Während für viele Bewertungsanlässe ein Kurzgutachten schon ausreichend ist, gibt es auch Auftragsgründe, die zwingend ein Verkehrswertgutachten vorschreiben. Dies ist insbesondere bei behördlichen oder gerichtliche Angelegenheiten der Fall. Beispiele für Auftragsgründe können Familienrechtsangelegenheiten, Erbauseinandersetzungen, Zwangsversteigerungen, Kaufpreisaufteilungen (Gebäude zu Boden) oder auch Sozialangelegenheiten (nach Sozialgesetzbuch) sein. Neben privaten Eigentümern oder Rechteinhabenden können auch Gemeinden, Behörden oder Gerichte Auftraggebende für ein Verkehrswertgutachten sein.

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen unter anderem vom Verkehrswert des Objektes sowie von Besonderheiten (z.B. Erbbaurechte oder Nießbrauchrechte) ab. Das Honorar ist grundsätzlich frei verhandelbar, wir orientieren uns dabei jedoch an der Honorarrichtlinie für Immobilienbewertung des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.). Unsere Honorartabelle können Sie sich hier anschauen:

Sie haben Fragen zum Verkehrswertgutachten?

Sachverständiger Borgs mit Siegel

Sie sind sich nicht sicher, ob Sie für Ihr Anliegen ein Verkehrswertgutachten benötigen oder aber ein Kurzgutachten ausreichend ist? Sie haben allgemeine Fragen oder wünschen ein individuelles Anbebot? Sie würden gern ein bestehendes Verkehrswertgutachten überprüfen lassen?

Rufen Sie uns gern an oder oder schreiben Sie uns hier eine Nachricht. Wir werden uns schnellstmöglich mit Ihnen in Verbindung setzen! Ihr Ansprechpartner für die Wertermittlung ist Fabian Borgs.

Kontakt aufnehmen

040 226 344 21

Montag – Freitag 09 Uhr – 17 Uhr

Schlüterstraße 12, 20146 Hamburg

FAQ zum Verkehrswertgutachten

Die Bearbeitungsdauer hängt unter anderem davon ab, ob uns alle nötigen Informationen und Unterlagen zur Verfügung gestellt werden können. Sofern bei Ämtern und Behörden Termine vereinbart werden müssen, kann sich die Bearbeitungszeit verzögern. Meist dauert die Fertigstellung eines Verkehrswertgutachtens ca. 3 – 6 Wochen. Wenn Sie das Gutachten sehr kurzfristig benötigen, sprechen Sie uns gern darauf an. Falls für Ihre Zwecke ein Kurzgutachten ausreichend ist, können Sie ebenso mit einer deutlich geringeren Bearbeitungszeit von wenigen Tagen rechnen.

Für Ämter (z.B. Finanzamt), Behörden und Gerichte sind in der Regel nur Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB geeignet.
Allerdings stellt das Bewertungsgesetz (BewG) in § 198 strenge Anforderungen an die Qualifikation des Sachverständigen.

Dort heißt es: „2) Als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts kann regelmäßig ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses im Sinne der §§ 192 ff. des Baugesetzbuchs oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden sind, dienen.“

Wir erfüllen diese Anforderungen, da unsere Personenzertifizierung nach ISO 17024 von einer bei der Deutschen Akkreditierungsstelle (DAkkS) akkreditierten Stelle ausgestellt wurde.

Die Wertermittlung ist stets eine höchstpersönliche, individuelle Leistung des Sachverständigen. Der Verkehrswert einer Immobilie kann nicht zu 100% auf einen „richtigen“ Wert festgelegt werden. Sofern drei Sachverständige ein und dieselbe Immobilie bewerten, ist es durchaus wahrscheinlich, dass drei unterschiedliche Verkehrswerte dabei herauskommen. Eine gewisse Abweichung von Verkehrswerten ist völlig normal, es existiert daher nicht der „eine (richtige) Verkehrswert“.

Honorare für Wertermittlungsgutachten sind grundsätzlich frei verhandelbar. Unser Sachverständigenbüro orientiert sich dabei an der Honorartabelle des Bundesverbandes der öffentlich bestellten und vereidigten sowie qualifizierten Sachverständigen (BVS). Das Honorar hängt dabei sowohl vom Verkehrswert der Immobilie als auch von den Besonderheiten (besondere Rechte am Grundstück) ab. Sprechen sie uns gern für ein individuelles Angebot an, es kann auch ein Festpreis vereinbart werden.

Der Begriff des Gutachters ist in Deutschland leider nicht geschützt. Zudem existiert kein einheitlicher Ausbildungsweg, um als Gutachter oder Sachverständiger tätig zu werden. Hierfür kommen aber natürlich insbesondere solche Ausbildungen und Studiengänge in Frage, die eng mit der Immobilienwirtschaft verzahnt sind.

Verkehrswertgutachten werden bei uns primär von Fabian Borgs erstattet. Dieser hat nach der Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann zunächst den Immobilienfachwirt bei der IHK absolviert. Zusätzlich hat Herr Borgs einen Universitätsabschluss im Immobilienbereich (B.A. Real Estate) und zudem den Dipl. Immobilienwirt an der DIA Freiburg abgeschlossen.

Herr Borgs ist zudem u.a. nach ISO 17024 zertifiziert (DAkkS) akkreditiert, was nach Bewertungsgesetz einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt ist.

Weiterhin hat er bei der DEKRA Fortbildungen zum zertifizierten Sachverständigen Immobilienbewertung (D1 und D1 Plus) durchgeführt und sich zertifizieren lassen. Darüber hinaus hat er sich beim Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband (DGuSV) zertifizieren und in die Sachverständigenrolle des DGuSV eintragen lassen. Ebenso sind wir Mitglied im BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.). Neben der fachlichen Qualifizierung und Zertifizierung spielt natürlich auch die Erfahrung in der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken eine wesentliche Rolle.

Erfahrungen & Bewertungen zu Steinhaus ImmobilienGern können Sie sich auch hier Erfahrungswerte unserer Kunden aus unseren unterschiedlichen Dienstleistungsbereichen anschauen.