Welche Immobilienbewertung benötigen Sie?
Immobilienbewertung ist nicht gleich Immobilienbewertung. Welche Art der Wertermittlung für Sie das Richtige ist, hängt primär vom Bewertungsanlass ab. Die unterschiedlichen Arten der Immobilienbewertung unterscheiden sich im Umfang, der Belastbarkeit, der Art der Berechnung und auch in den Kosten. Während ein Verkehrswertgutachten nach §194 BauGB, umgangssprachlich auch häufig „Vollgutachten“ oder „Gerichtsgutachten“ genannt, für alle Bewertungsanlässe und Zwecke geeignet ist, sind günstigere Formen wie das Kurzgutachten oder eine Werteinschätzung nur in einigen Szenarien anerkannt und möglich. Das bedeutet aber nicht, dass wir grundsätzlich zu einem vollumfänglichen Verkehrswertgutachten raten. Im Gegenteil: für viele Zwecke ist die schnellere und günstigere Variante in Form des Kurzgutachtens empfehlenswert.
Auf dieser Seite möchten wir Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Arten der Immobilienbewertung bei uns geben und Sie über die verschiedenen Bewertungsanlässe und weitere Details rund um die Immobilienbewertung informieren.
Anlässe für die Bewertung einer Immobilie
Es gibt unzählige Anlässe für die gutachterliche Bewertung einer Immobilie oder eines Grundstückes. Die in unserer Praxis am häufigsten vorkommenden Bewertungsanlässe haben wir hier für Sie aufgezählt und erörtert, welche Form der Immobilienbewertung jeweils sinnvoll ist.
Für den geplanten Verkauf einer Immobilie reicht idR. die Werteinschätzung aus. Sofern zwischen mehreren Verkäufern oder zwischen den Vertragsparteien Uneinigkeit über die Höhe des anzusetzenden Kaufpreises herrscht, ist u.U. auch ein Kurzgutachten ratsam.
Soll der Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes im Rahmen einer außergerichtlichen Auseinandersetzung ermittelt werden, ist meist das Kurzgutachten ausreichend.
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist in den meisten Fällen ein Verkehrswertgutachten nötig.
Sofern Sie eine Wertermittlung benötigen, welche Sie beim Finanzamt einreichen möchten, ist in den meisten Fällen ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten nötig.
Insbesondere bei der Einreichung bei Finanzbehörden ist nach § 198 BewG (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts) zwingend erforderlich, dass der Sachverständige staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 von einer akkreditierten Stelle als Sachverständige oder Gutachter für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert worden ist. Wir erfüllen diese Voraussetzung.
Um eine Immobilie zu verschenken oder zu vererben, ist grundsätzlich ersteinmal kein Gutachten nötig. Sofern die Immobilienbewertung nur den Zweck erfüllen soll, dass familienintern ein Ausgleich zwischen den Beschenkten hergestellt werden soll, indem die Werte der Immobilien miteinander verglichen werden, reicht häufig ein Kurzgutachten aus. Sofern die Werte allerdings in einen steuerpflichtigen Bereich fallen, kann es wiederum nötig werden, ein Verkehrswertgutachten zu beauftragen. Normalerweise wertet das Finanzamt die Immobilie intern ein, um eine Grundlage für die Besteuerung zu schaffen. Ein Gutachten ist nur dann nötig, wenn Sie mit dem ermittelten Wert nicht einverstanden sind und diesen Wert korrigieren möchten. Da die Finanzbehörden den Wert idR. sehr vereinfacht ermitteln, können sich schon erhebliche Abweichungen ergeben, wenn die Immobilie von der Norm abweicht, z.B. bei einem erheblichen Modernisierungsstau.
Wer den Wert seiner eigenen Immobilie(n) für eine Vermögensaufstellung bzw. die Klärung der eigenen Vermögenssituation ermitteln lassen möchte, benötigt häufig kein Verkehrswertgutachten. Hierfür reicht häufig ein Kurzgutachten bereits aus.
Bei Angelegenheiten des Nachlassgerichtes oder Betreuungsgerichtes ist ein Verkehrswertgutachten nötig.
Sofern im Rahmen einer Ehescheidung eine Immobilie im Spiel ist, ist häufig ein Verkehrswertgutachten nötig. Gerade bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung ist das Verkehrswertgutachten unumgänglich. Sofern eine außergerichtliche Einigung erzielt werden kann, kann auch auch Kurzgutachten ausreichend sein. Sofern die Immobilie jedoch veräußert werden soll, ist auch eine einfache Werteinschätzung schon ausreichend, sofern beide Seiten den Verkauf gemeinsam untersützen und umsetzen.
Im Rahmen einer Finanzierung kommt es auch häufig vor, dass die finanzierende Bank eine Wertermittlung des Objektes fordert. Häufig schicken die Banken dabei eigene Gutachter, um den Beleihungs- und/oder Verkehrswert der Immobilie feststellen zu lassen. Die Vorgehensweise unterscheidet sich jedoch von Bank zu Bank. Erfahrungsgemäß reicht vielen Banken auch schon aus, wenn ein Kurzgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen eingereicht wird. Hier würden wir allerdings empfehlen, die Vorgehensweise mit der finanzierenden Bank abzustimmen.
Für die Einschätzung der Wiederherstellungskosten im Schadensfall oder die Überprüfung der Versicherungsprämie kann es sein, dass eine Versicherung ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gibt. Diese Wertermittlung wird aber idR. nicht von Ihnen in Auftrag gegeben, sondern von der Versicherung selbst. Sollten Sie mit dem Ergebnis der Versicherung nicht einverstanden sein, steht es Ihnen frei, ein eigenes Gutachten in Auftrag zu geben.
Dies war nur ein Auszug der Bewertungsanlässe, die relativ häufig vorkommen. Es gibt darüber hinaus viele weitere Anlässe für die Bewertung einer Immobilie. Welche Art der Immobilienbewertung Sie für Ihren Zweck benötigen, verraten wir Ihnen auch gern ein einem persönlichen Gespräch oder in einem Telefonat. Schildern Sie uns gern, wofür Sie die Wertermittlung wünschen, und wir teilen Ihnen dann mit, welche Art der Wertermittlung Sie benötigen.
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Je nach Immobilienart und Gutachtenumfang unterscheiden sich die Unterlagen, die für die Bewertung benötigt werden. Viele Unterlagen können durch uns mit entsprechender Vollmacht eigenständig eingeholt werden, bei anderen Unterlagen sind wir auf Ihre Mithilfe angewiesen. Nicht bei jeder Art der Immobilienbewertung sind alle der folgend aufgeführten Unterlagen erforderlich.
Zwingend erforderlich
- Grundbuchauszug (aktuell & vollständig)
- Auszug aus dem Liegenschaftskataster (Liegenschaftskarte & Liegenschaftsbuch)
- Baulastenauskunft
- Flächennutzung- und Bebauungsplan
- Baugenehmigungen
- Grundrisse, Ansichten, Schnitte
- Flächen- und Raumberechnungen (insbes. Wohnfläche, Bruttogrundfläche)
- Baubeschreibung / Leistungsbeschreibung
- Aufstellung über durchgeführte Modernisierungen
- Gebäudeversicherungsnachweis
Möglicherweise erforderlich
- Auszüge aus der Grundakte (z.B. Eintragungsbewilligungen, Erbbaurechtsverträge)
- Energieausweis
- Altlastenauskunft
- Umwelt- bzw. Naturschutzkataster
- Kriegslastenkataster
- Denkmalschutzkataster
Bei vermieteten Einheiten
- Mietvertrag mit sämtlichen Nachträgen
- Aktuelle Mietaufstellung
- Aufstellung über umlegbare Betriebskosten & andere Kosten
Bei Wohnungs- und Teileigentum (z. B. Eigentumswohnungen) werden zusätzlich die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung sowie die letzten 3 Protokolle der Eigentümerversammlungen benötigt.
Sie haben weitere Fragen zur Immobilienbewertung?
Gern beraten wir Sie vorab zu der geplanten Bewertung Ihrer Immobilie oder Ihres Grundstückes. Die Erstberatung ist unverbindlich und kostenfrei für Sie.
Kurzgutachten
Detaillierte Wertermittlung in Anlehnung an ImmoWertV- Objektaufnahme vor Ort
- Persönliche Beratung & Betreuung
- 2 Wertermittlungsmethoden
- Textliche Erläuterungen zur Wertermittlung
- Umfang ca. 20-40 Seiten
- Für außergerichtliche Zwecke geeignet
Verkehrswertgutachten
Wertermittlung nach §194 BauGB & ImmoWertV- Objektaufnahme vor Ort
- Persönliche Beratung & Betreuung
- 2 Wertermittlungsmethoden
- Umfangreiche Erläuterungen zur Wertermittlung
- Umfang ca. 40-120 Seiten
- Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen
Unsere Expertise bei Ihrer Immobilienbewertung
Die Wahl eines Immobiliengutachters ist auch immer eine Vertrauensfrage. Insbesondere weil die Bezeichnung des Gutachters nicht geschützt ist, ist auf die Qualifizierung und eine Zertifizierung des Sachverständigen zu achten. Die fachliche Qualifizierung unserer Mitarbeiter finden Sie auf der Seite „Über uns„. Herr Borgs ist zudem u.a. nach ISO 17024 zertifiziert (DAkkS-akkreditiert), was nach Bewertungsgesetz einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt ist. Neben fachlicher Qualifikation und Zertifizierung spielt auch eine langjährige Erfahrung eine wichtige Rolle.
Ideologische Grundsätze der Immobilienbewertung
Ein Verkehrswertgutachten sollte für einen Laien verrständlich sein, gleichzeitig aber auch für einen Fachmann überprüfbar und nachvollziehbar. Uns ist dabei auch wichtig, dass dieser Grundsatz nicht nur bei einem vollumfänglichen Verkehrswertgutachten zum Tragen kommt. Auch bei einem Kurzgutachten haben wir den Anspruch, dieses nach gleichen Grundsätzen zu bewerten. Unsere Immobilienbewertung erfolgt stets gewissenhaft, objektiv, neutral (unparteiisch, unabhängig) und weisungsfrei.
FAQ zur Immobilienbewertung
Wie kann ich einen Termin zur Immobilienbewertung vereinbaren?
Rufen Sie uns gern an und schildern Sie uns kurz Ihr Anliegen. Gern können wir dann direkt einen Termin zur Immobilienbewertung vereinbaren. Sie können uns auch gern vorab eine Mail zukommen lassen, eine kurze telefonische Beratung zu Ihrer Zielsetzung und den zeitlichen Rahmen empfehlen wir Ihnen aber in jedem Falle.
Für welchen Zweck kann die Immobilienbewertung verwendet werden?
Die Verwendbarkeit der Immobilienbewertung hängt von der Art der Wertermittlung ab. Während ein Verkehrswertgutachten auch bei gerichtlichen oder behördlichen Auseinandersetzungen genutzt werden kann und Bestand hat, ist das Kurzgutachten nur für außergerichtliche Zwecke geeignet. Unsere Werteinschätzung hingegen dient lediglich als Orientierung bei einem möglichen Verkauf und stellt keine belastbare Immobilienbewertung wie ein Gutachten dar.
Entstehen für die erste Beratung Kosten?
Nein, die erste telefonische Beratung zu Ihrer Immobilienbewertung ist für Sie unverbindlich und kostenfrei. Sie können uns in Ruhe Ihr Anliegen schildern und wir beraten Sie, ob und in welcher Form wir Ihnen weiterhelfen können. Eine Wertermittlung oder Beratung an Ihrer Immobilie ist hingegen immer mit Kosten verbunden.
Bevor Sie sich für uns oder einen anderen Immobilienbewerter entscheiden, können Sie sich gern hier Erfahrungswerte unserer Kunden aus unseren unterschiedlichen Dienstleistungsbereichen anschauen.
Welche Methoden werden zur Immobilienbewertung verwendet?
Bei der Immobilienbewertung durch Sachverständige werden ausschließlich normierte Wertermittlungsverfahren angewendet. Nach der ImmoWertV sind dies insbesondere das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens hängt in erster Linie von der Art der Immobilie ab. In der Regel werden zwei Wertermittlungsverfahren angewendet, ein führendes und ein stützendes Verfahren.
Wie lange dauert die Immobilienbewertung?
Durch unsere Teamstärke von vier Sachverständigen sind wir in der Lage, in der Regel kurzfristig Termine vor Ort am Objekt anzubieten. Die Dauer der Immobilienbewertung hängt dabei von der Art der Immobilienbewertung ab. Bei Kurzgutachten ist eine Lieferung in der Regel innerhalb weniger Werktage möglich, Verkehrswertgutachten nach BauGB nehmen deutlich mehr Zeit in Anspruch.
Was sind die größten Einflussfaktoren auf den Wert einer Immobilie?
Der Wert einer Immobilie setzt sich aus dem (anteiligen) Wert des Grundstücks und dem Wert des Gebäudes zusammen. Der Wert des Grundstücks hängt natürlich in erster Linie von der Lage und der Größe ab, es gibt aber noch viele weitere Einflussfaktoren wie z.B. Immissionen, Zuschnitt oder Ausrichtung.
Der Wert des Gebäudes hängt u.a. von der Qualität (Standardstufe), der Größe und dem Modernisierungsgrad ab. Neben Alter und Zustand spielt auch die Verfügbarkeit (frei, vermietet) eine Rolle. Darüber hinaus können immer auch „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ den Immobilienwert wesentlich beeinflussen.
Bei der Immobilienbewertung ist zudem die Marktanpassung an die örtlichen Gegebenheiten von großer Bedeutung. Die „gleiche Immobilie“ auf dem „gleichen Grundstück“ wird an einem anderen Standort dennoch einen anderen Wert haben.
Die Vorteile der Immobilienbewertung durch einen Sachverständigen
Unsere Vorgehensweise basiert auf normierten Wertermittlungsverfahren nach anerkannten Bewertungsgrundsätzen. Diese Methoden, wie das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren, ermöglichen es uns, den Wert einer Immobilie systematisch und nachvollziehbar zu ermitteln. Durch die Anwendung dieser Methoden gewährleisten wir eine objektive und zuverlässige Bewertung.
Ein weiterer wichtiger Aspekt unserer Arbeit ist die Ableitung von Immobilienwerten aus realen Verkaufsfällen. Im Gegensatz zu Angebotspreisen, die oft stark schwanken, basieren unsere Immobilienbewertungen auf tatsächlichen Transaktionen bzw. Verkäufen. So können wir ein realistisches Bild des Marktes zeichnen und unseren Kunden eine verlässliche Einschätzung des Immobilienwertes bieten.
Darüber hinaus nutzen wir die Daten des Gutachterausschusses, um eine genaue Marktanpassung vorzunehmen. Der Gutachterausschuss sammelt und analysiert Informationen über Immobilientransaktionen in der Region, so dass wir den Wert einer Immobilie an die aktuelle Marktsituation anpassen können. Diese Daten bilden eine wertvolle Grundlage für eine realitätsnahe und präzise Immobilienbewertung.
Als Sachverständige sind wir unabhängig und neutral. Wir haben kein persönliches Interesse am Ergebnis der Immobilienbewertung und können daher eine objektive Einschätzung des Immobilienwertes abgeben. Das schafft Vertrauen und sorgt dafür, dass die Bewertung von allen Beteiligten als objektive und sachlich neutrale Wertermittlung verstanden wird. Für ein hohes Maß an Neutralität und Fachlichkeit steht auch unsere Zertifizierung.
Fachwissen
Erläuterung der Bewertungsmethoden
In der Immobilienbewertung werden verschiedene genormte Verfahren angewendet, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Diese Wertermittlungsverfahren sind in der ImmoWertV beschrieben und bilden die Grundlage für jede Immobilienbewertung, unabhängig davon, ob es sich um den Kauf, den Verkauf, die Finanzierung oder die rechtliche Auseinandersetzung von Immobilien handelt. Im Folgenden werden die drei gängigen Wertermittlungsverfahren erläutert.
Im Vergleichswertverfahren errechnet sich der Vergleichswert einer Immobilie aus einer ausreichenden Anzahl vom Vergleichspreisen. Konkret bedeutet dies für die Immobilienbewertung, dass vom Gutachterausschuss ausgewertete Vergleichsfälle zur Bewertung herangezogen werden. Dies kann eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung sein oder aber objektspezifisch angepasster Vergleichsfaktor. Das Vergleichswertverfahren kommt insbesondere bei unbebauten Grundstücken sowie bei Eigentumswohnungen zur Anwendung. Je nach Datenlage des Gutachterausschusses jedoch auch bei anderen Immobilientypen.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie anhand der Herstellungskosten und des Bodenwerts ermittelt. Dabei werden die Kosten für den Neubau der Immobilie unter Berücksichtigung des aktuellen Baupreisniveaus, der Bauqualität und der Restnutzungsdauer berechnet. Zusätzlich wird der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks, dem Gebäudezeitwert hinzugefügt. Das Sachwertverfahren wird vor allem bei eigengenutzten Immobilien oder bei Gebäuden angewendet, bei denen keine vergleichbaren Verkaufspreise vorhanden sind. Besonders wichtig ist zudem die Marktanpassung über den Sachwertfaktor des Gutachterausschusses.
Das Ertragswertverfahren in der Immobilienbewertung wird hauptsächlich bei Mietobjekten und Gewerbeimmobilien verwendet. Es basiert auf den marktüblichen Mieteinnahmen, die mit der Immobilie erzielt werden können. Der Rohertrag wird um die Bewirtschaftungskosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis reduziert. Da auch die Bodenwertverzinsung abgezogen werden muss, spielt der Liegenschaftszinssatz eine wichtige Rolle. Wie beim Sachwertverfahren wird der Bodenwert zum Ertragswert der baulichen Anlagen addiert.
