Beleihungswertgutachten für Immobilien – präzise, banktauglich, unabhängig
Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den nachhaltigen, langfristig tragfähigen Wert einer Immobilie als Kreditsicherheit. Es dient Banken als zentrale Entscheidungsgrundlage und bestimmt maßgeblich, in welcher Höhe ein Darlehen besichert werden kann. Der Ansatz ist bewusst konservativ: bewertet wird, was auch bei veränderten Marktbedingungen dauerhaft abgesichert erscheint.
Im Unterschied zum Verkehrswert nach § 194 BauGB und ImmoWertV, der den am Stichtag am Markt erzielbaren Preis abbildet, wird der Beleihungswert vorsichtig abgeleitet und spekulative Elemente werden ausgeklammert. Für Pfandbriefbanken erfolgt die Ermittlung verbindlich nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) im Rahmen des Pfandbriefgesetzes (PfandBG).
Kurz gesagt: Der Verkehrswert beschreibt, was eine Immobilie heute am Markt wert ist; der Beleihungswert beschreibt, was eine Bank langfristig als stabile Sicherheit akzeptiert. Ein fachgerecht erstelltes Beleihungswertgutachten sorgt so für eine transparente, nachvollziehbare und bankkompatible Finanzierung – ob Neufinanzierung, Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.
Warum wir die Richtigen sind
- Inhabergeführt & persönlich: Direkter Draht zum verantwortlichen Sachverständigen – kurze Wege, klare Entscheidungen, verbindliche Ansprechpartner.
- Einzelfall statt Schablone: Beleihungswertgutachten werden oft schematisch erstellt. Wir berücksichtigen jegliche wertbeeinflussenden Besonderheiten (Nutzungen, Rechte/Belastungen, baulicher Zustand, Mietstrukturen) und dokumentieren diese nachvollziehbar.
- Schnell & zuverlässig: Zeitnahe Besichtigung und zügige Bearbeitung mit klaren Meilensteinen – transparent kommuniziert bis zum fertigen Beleihungswertgutachten
Gut zu wissen
Wer darf ein Beleihungswertgutachten erstellen?
Beleihungswertgutachten können sowohl von externen Sachverständigen als auch von internen Gutachtern eines Kreditinstituts erstellt werden. Maßgeblich sind zwei Dinge: nachweisbare fachliche Eignung und Unabhängigkeit.
- Fachliche Eignung (§ 6 BelWertV): Erforderlich sind besondere Kenntnisse und Erfahrungen in der Immobilienbewertung. Als anerkannte Nachweise gelten u. a. eine öffentlich-rechtliche Bestellung oder eine Personenzertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine akkreditierte Zertifizierungsstelle (DAkkS-akkreditiert).
- Unabhängigkeit (§ 7 BelWertV): Organisatorische Trennung von Vertrieb, Kreditbearbeitung und -entscheidung; keine persönlichen oder wirtschaftlichen Interessen am Objekt.
Für die Beleihungswertermittlung prüfen wir Objekt, Nutzung und Markt mit Blick auf nachhaltige, langfristig tragfähige Werte. Dazu gehören u. a. baulicher Zustand, Modernisierungen, Restnutzungsdauer, Mietverträge und Bewirtschaftungskosten sowie die örtliche Marktsituation. Spekulative Elemente bleiben unberücksichtigt; die Ableitung erfolgt vorsichtig und regelkonform (BelWertV) – transparent dokumentiert für die Bankprüfung.
Benötigt werden die für eine prüffähige und nachvollziehbare Bewertung relevanten Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne/Flächen, Baubeschreibung, Energieausweis, Nachweise zu Modernisierungen, Mietverträge/Mietliste und Bewirtschaftungskosten (bzw. WEG-Unterlagen bei ETW), ggf. Teilungserklärung, Baulasten/Erbbaurecht sowie marktbezogene Daten (z. B. GAG-Informationen). Fehlt etwas, unterstützen wir bei der Beschaffung.
Die Besichtigung ist fester Bestandteil der Beleihungswertermittlung. Vor Ort erfassen wir Außen- und Innenzustand, Ausstattungsmerkmale, Flächen-/Nutzungsituation und wertrelevante Besonderheiten (z. B. Rechte/Belastungen sichtbar am Objekt). Eine strukturierte Fotodokumentation belegt den Zustand und macht die Ableitungen für Bank und interne Prüfstellen nachvollziehbar.
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Immobiliengutachter Hamburg –
Ihr Sachverständigenbüro für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Schlüterstraße 12, 20146 Hamburg