Immobiliengutachten bei Erbauseinandersetzungen - warum sie helfen, Streit zu vermeiden
Das Immobiliengutachten spielt bei der Erbauseinandersetzung eine entscheidende Rolle und bietet eine Reihe von wichtigen Vorteilen. Bei der Vererbung von Immobilien spielen häufig steuerliche und rechtliche Fragen eine wichtige Rolle. Es ist daher nicht verwunderlich, dass Erbfälle zu den häufigsten Anlässen für die Beauftragung eines Immobiliengutachtens zählen.
Steuerliche Aspekte
Der Erbfall einer Immobilie wirft häufig in erster Linie steuerliche Fragen auf. Dabei steht häufig die Frage nach einer möglichen Erbschaftssteuer im Mittelpunkt. Die Steuerfreibeträge sind je nach Verwandtschaftsgrad der Beteiligten sehr unterschiedlich.
Soll eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen werden, bieten sich z.B. eine Reihe von steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten. Hierfür ist in der Regel ein Verkehrswertgutachten erforderlich. Die Einräumung eines Nießbrauchsrechts an den Eigentümer der Immobilie, der das Objekt übertragen möchte, ist hier als ein häufiges Instrument zu nennen. Das Nießbrauchsrecht kann zu einer erheblichen Minderung des Verkehrswertes der Immobilie führen, da die Immobilie dem neuen Eigentümer de facto wirtschaftlich nicht zur Verfügung steht. Aber auch bei einem Wechsel des Eigentümers einer Immobilie im Wege der ordentlichen Erbfolge ist die Erstellung eines Immobiliengutachtens zur Ermittlung des Verkehrswertes sinnvoll. Ein ordnungsgemäß erstelltes Gutachten dient als Nachweis des Immobilienwertes gegenüber dem Finanzamt. Dies kann helfen, die Erbschaftssteuer zu optimieren und unnötig hohe Steuerzahlungen zu vermeiden.
Häufig wenden sich Mandanten erst dann an uns, wenn der Bescheid des Finanzamtes über die Höhe der Erbschaftsteuer bereits vorliegt. In diesen Fällen ist es nach wie vor möglich, sich gegen einen vom Finanzamt festgestellten zu hohen Verkehrswert zu wehren. Es versteht sich von selbst, dass die Finanzbehörden aus Praktikabilitätsgründen, da sie das Objekt nicht vor Ort in Augenschein nehmen und die Besonderheiten der Immobilie nicht kennen, nur stark vereinfachte Bewertungsmethoden anwenden können. Insbesondere bei älteren Objekten oder bei Objekten mit rechtlichen Besonderheiten (z.B. Belastungen in Abteilung 2 des Grundbuchs, Baulasten) kann es zu einer Überbewertung des Wertes durch das Finanzamt kommen.
Rechtliche Aspekte
Bei der Vererbung einer Immobilie stellen sich häufig neben steuerlichen Fragen auch eine Reihe rechtlicher Aspekte. Häufig sind Pflichtteilsansprüche zu klären. Für die Berechnung von Pflichtteilsansprüchen und Ausgleichszahlungen bietet das Gutachten eine anerkannte Bewertungsgrundlage. Darüber hinaus können durch die Schaffung einer objektiven Bewertungsgrundlage Unstimmigkeiten und mögliche Rechtsstreitigkeiten unter den Erben vermieden werden.
Ein detailliertes Gutachten liefert wichtige Informationen über den Zustand der Immobilie, einen eventuellen Sanierungsbedarf und das Wertsteigerungspotenzial. Dies hilft den Erben, fundierte Entscheidungen über den weiteren Umgang mit der Immobilie zu treffen – sei es Verkauf, Vermietung oder Eigennutzung.
In der Praxis kommt es häufig vor, dass einer der Erben eine Immobilie übernehmen möchte und die anderen Erben auf der Grundlage einer fundierten Wertermittlung ausgezahlt werden sollen.
Wahl des geeigneten Gutachtentyps
Wir bieten grundsätzlich zwei Formen von Immobiliengutachten an, das Kurzgutachten und das Verkehrswertgutachten.
Bei beiden Wertermittlungsverfahren berechnen wir den Immobilienwert modellkonform nach den Vorgaben der ImmoWertV bzw. des BauGB. Zusätzlich verwenden wir in beiden Fällen die Marktanpassungsfaktoren des zuständigen Gutachterausschusses.
Im Bewertungsergebnis unterscheiden sich die beiden Gutachtentypen daher in der Regel nicht. Wir empfehlen unseren Auftraggebern daher häufig, dass für außergerichtliche Angelegenheiten das Kurzgutachten ausreicht. Ein Kurzgutachten genügt in der Regel auch bei der Ermittlung für steuerliche Zwecke, bevor ein Bescheid des Finanzamtes vorliegt. Liegt dagegen bereits ein Bescheid des Finanzamtes vor, bleibt oft nur der Weg über ein umfassendes Verkehrswertgutachten. Auch wenn absehbar ist, dass es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt, empfehlen wir das Verkehrswertgutachten. Im Wesentlichen unterscheiden sich die beiden Gutachtentypen also nicht im Bewertungsergebnis, sondern im Umfang und Detaillierungsgrad der textlichen Erläuterungen zu den einzelnen Schritten.
Welches Gutachten in Ihrem individuellen Fall am sinnvollsten ist, beraten wir Sie gerne persönlich.
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