Immobiliengutachten für das Finanzamt - Anforderungen und Fallstricke
Immobiliengutachten für steuerliche Zwecke gehören zu unseren häufigsten Aufträgen, nicht zuletzt aufgrund unserer Zertifizierung nach DIN ISO 17024. In einigen Fällen ist ein Immobiliengutachten für das Finanzamt zwingend erforderlich, in anderen Fällen zumindest sehr empfehlenswert. In diesem Artikel beleuchten wir, welche Formen von Immobiliengutachten zur Vorlage beim Finanzamt überhaupt existieren und worauf im Vorfeld zu achten ist.
In welchen Fällen benötigen Sie überhaupt ein Immobiliengutachten für das Finanzamt?
Zunächst ist darauf hinzuweisen, dass es nicht „das eine Gutachten“ für das Finanzamt gibt. Je nach Auftragsgrund und Zielsetzung des Steuerpflichtigen kommen verschiedene Arten von Immobiliengutachten in Betracht. Nachfolgend ein kurzer Überblick:
Vererben und Verschenken
Wer eine Immobilie verschenken möchte, steht im Rahmen der Übertragung häufig vor der Frage, ob der Beschenke (häufig die eigenen Kinder) die steuerlichen Freibeträge einhalten oder die Übertragung zu einer Steuerpflicht führt. Es macht daher in diesen Fällen Sinn, vor der Übertragung ein Immobiliengutachten zu beauftragen. In diesem Zuge ermittelt wird auch häufig für den Kunden, wie sich die Eintragung eines Nießbrauchrechtes zu Gunsten des Eigentümers wertmindernd und damit steuersenkend auswirken würde. Der Vorteil an einer Überprüfung vor der Übertragung ist zudem, dass für diesen Fall idR. ein Kurzgutachten ausreichend ist und noch kein umfangreicheres Verkehrswertgutachten nötig wird. Auch wer das Erbe einer Immobilie antritt, muss im Rahmen der Steuererklärung einen Wert für das Objekt angeben. Auch hierfür kann ein Kurzgutachten eine solide Grundlage bilden.
Liegt hingegen bereits ein Steuerbescheid des Finanzamts über den Wert der Immobilie vor, besteht die Möglichkeit, den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG durch ein Verkehrswertgutachten zu führen. Das bedeutet, dass Sie gegenüber dem Finanzamt durch einen öffentlich bestellten oder nach DIN ISO 17024 von einer akkreditierten Zertifizierungsstelle zertifizierten Sachverständigen nachweisen können, dass die Immobilie zum Bewertungsstichtag einen niedrigeren Wert hatte.
Kaufpreisaufteilung für Abschreibungszwecke (AfA, § 7 EStG)
Beim Kauf einer Immobilie zur Vermietung ist die Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil steuerlich entscheidend. Da nur der Gebäudeanteil abgeschrieben werden kann, beeinflusst eine optimierte Kaufpreisaufteilung direkt die Steuerlast.
Das Finanzamt oder der Steuerberater/Steuerpflichtige nutzt oft die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die jedoch aufgrund starrer Bewertungsansätze häufig zu einem zu niedrigen Gebäudeanteil führt – insbesondere in Großstädten wie Hamburg. Ein Gutachten kann hier realistischere Werte liefern und zu erheblichen Steuervorteilen führen. Optimalerweise sollte die Kaufpreisaufteilung bereits vor dem Kaufvertrag festgelegt werden. Falls dies nicht geschah oder die Finanzamtsaufteilung ungünstig ist, kann auch nachträglich ein Gutachten erstellt werden – in vielen Fällen dann als vollständiges Verkehrswertgutachten.
Mehr Informationen und eine ausführliche Beratung finden Sie auf unserer Seite zur Kaufpreisaufteilung.
Erhöhung der Abschreibung mittels Restnutzungsdauergutachten
Wer dem Finanzamt nachweisen kann, dass ein Gebäude eine kürzere Restnutzungsdauer als die pauschal angesetzten 50 Jahre hat, kann den Abschreibungssatz (AfA) erhöhen und so Steuern sparen. Ein entsprechendes Gutachten ist eine anerkannte Möglichkeit, diesen Nachweis zu erbringen.
Das Restnutzungsdauergutachten wird oft mit der Kaufpreisaufteilung verwechselt – beide dienen der Steueroptimierung, aber mit unterschiedlichem Fokus:
- Restnutzungsdauergutachten: Erhöhung der AfA, z. B. von 2 % auf 4 %.
- Kaufpreisaufteilung: Maximierung des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils.
Ein solches Gutachten lohnt sich vor allem bei älteren, wirtschaftlich überalterten Gebäuden, die nicht umfassend modernisiert wurden. Mehr Details und eine ausführliche Beratung dazu finden Sie auf unserer Seite zur Restnutzungsdauer.
Weitere Anlässe für ein Immobiliengutachten für das Finanzamt
Der Verkehrswert einer Immobilie spielt auch bei weiteren Themen eine zentrale Rolle im steuerlichen Kontext. Bei einer Betriebsaufspaltung kann die korrekte Wertermittlung entscheidend für die steuerliche Behandlung sein, insbesondere im Hinblick auf stille Reserven. Auch bei der Ermittlung von Veräußerungsgewinnen, etwa im Rahmen der Spekulationssteuer nach § 23 EStG, ist der tatsächliche Marktwert maßgeblich. Zudem sind Entnahmen oder Einlagen von Immobilien ins Betriebsvermögen steuerlich relevant, da sie eine Neubewertung auslösen und unter Umständen versteuerte oder steuerpflichtige Gewinne generieren können. Ein fundiertes Verkehrswertgutachten sorgt hier für Klarheit und Rechtssicherheit gegenüber dem Finanzamt.
Anforderungen an den Sachverständigen bei Immobiliengutachten für das Finanzamt
Die Anlässe für ein Immobiliengutachten beim Finanzamt sind vielfältig, doch die Anforderungen an den Sachverständigen sind stets dieselben. Damit ein Gutachten von der Finanzverwaltung anerkannt wird, kommt es nicht nur auf eine korrekte Wertermittlung an – die fachliche Qualifikation des Gutachters ist oft die entscheidende Hürde. Das Finanzamt ist nicht verpflichtet, ein Gutachten zu berücksichtigen, wenn der Sachverständige die erforderlichen Qualifikationen nicht nachweisen kann. In diesem Fall kann (und wird) das Gutachten ohne Prüfung abgelehnt.
Die Anforderungen an die Qualifikation sind in § 198 BewG geregelt: Ein Gutachten wird als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nur dann anerkannt, wenn es entweder von einem Gutachterausschuss gemäß §§ 192 ff. BauGB oder von einem Sachverständigen stammt, der von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert wurde.
Entscheidend bei der ISO-Zertifizierung ist insbesondere, dass sie von einer bei der DAkkS akkreditierten Stelle stammt. Unser Sachverständiger Fabian Borgs ist durch die EIPOSCERT zertifiziert und erfüllt damit die erforderlichen Voraussetzungen für eine Anerkennung durch das Finanzamt.
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