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Real geteilt oder ideell geteilt – wie wird der Immobilienwert beeinflusst?

Realteilung / ideelle Teilung - Das ist der Unterschied

Während bei einer Realteilung ein Grundstück in zwei rechtlich selbstständige Parzellen geteilt wird, findet bei einer ideellen Teilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) keine tatsächliche physische Zerteilung des Grundstücks statt. Vielmehr verbleibt das Gesamtgrundstück im Gemeinschaftseigentum aller Bewohner. Dies ist oft bei Eigentumswohnungen der Fall. Hier erwirbt jeder Miteigentümer sowohl Sondereigentum als auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Interessant wird die Art der Grundstücksteilung beispielsweise bei Reihenhäusern oder Doppelhaushälften. Überprüfen lässt sich dies kostenlos in den GEO-Portalen der Stadt Hamburg. Nach Eingabe der Adresse wird angezeigt, ob es sich beispielsweise um zwei separate Grundstücke mit eigenständigen Flurstücksnummern (Realteilung) handelt oder um ein Gesamtgrundstück mit einer einzigen Flurstücksnummer (ideelle Teilung).

Beispiel Realteilung WEG Teilung
Quelle: Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (BORIS.HH)

Auf der rechten Seite des Beispielausschnitts befinden sich Reihenhäuser, die auf real geteilten Grundstücken stehen. Für jedes Grundstück gibt es neben einem eigenen Flurstück auch ein eigenes Grundbuchblatt.

Im Vergleich dazu befindet sich auf der linken Seite ein ideell geteiltes Grundstück nach dem Wohnungseigentumsgesetz mit einer einzigen Flurstücksnummer.

Berücksichtigung der Eigentumsart bei der Immobilienbewertung

Der Gutachterausschuss berücksichtigt in seinem jährlichen Immobilienmarktbericht anhand eines Umrechnungsfaktors die Art des Eigentums (Volleigentum oder Sondereigentum). Für Einfamilienhäuser werden beispielsweise folgende Umrechnungsfaktoren bei der Ermittlung des Gebäudefaktors herangezogen:

Rechtsformfaktor
Rechtsformfaktor beim Gebäudefaktor | Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg, Immobilienmarktbericht 2024

Der Rechtsformfaktor berücksichtigt wertmäßig, ob ein Grundstück im Volleigentum oder im Sondereigentum steht. Als Grundlage für die Ermittlung des Faktors verwendet der Gutachterausschuss die Daten der tatsächlichen Immobilienverkäufe in Hamburg.

Die Tabelle zeigt, dass für ein freistehendes Einfamilienhaus im Sondereigentum eine Wertminderung von 8,4 Prozent angenommen werden kann. Für eine Doppelhaushälfte beträgt die Wertminderung in der Regel 5,4 Prozent und für ein Reihenhaus im Sondereigentum kann von einem durchschnittlichen Abschlag von 2,9 Prozent ausgegangen werden.

Die Wertminderung bei der WEG-Teilung liegt im Wesentlichen darin begründet, dass die Bewohner eines ideell geteilten Grundstücks bei Angelegenheiten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, nicht frei entscheiden können, sondern die Belange aller Miteigentümer beachten müssen. Dieser Aspekt beeinträchtigt die Verfügungsgewalt und Entscheidungsflexibilität der Miteigentümer, während bei einer Realteilung eine vollständige Unabhängigkeit besteht.

Berechnung des aktuellen Immobilienwerts vom Sachverständigen in Hamburg

Die genannten Rechtsformfaktoren bei den Gebäudefaktoren sind jedoch nur eine statistische Auswertung des Gutachterausschusses und können als Orientierung dienen. Weitere Informationen zur Berechnung Ihres Immobilienwerts und der damit verbundenen Kosten finden Sie hier

Immobilienbewertung

Abschließender Hinweis: Eine Immobilienbewertung ist immer eine individuelle Einzelfallbetrachtung. Grundlegende Veränderungen im Preisgefüge lassen sich nicht ohne weiteres auf Ihre individuelle Immobilie übertragen. Wenn Sie sich für den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie interessieren, kontaktieren Sie uns bitte für ein Angebot.

Real geteilt oder ideell geteilt – wie wird der Immobilienwert beeinflusst?

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