Analyse des Hamburger Immobilienmarktes: Wo geht die Reise hin?
Die folgenden Ausführungen repräsentieren die persönliche Ansicht unserer Sachverständigen und basieren auf deren Erfahrungswerten sowie Analysen von Daten der Gutachterausschüsse. Dieser Artikel dient ausschließlich informativen Zwecken und stellt keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Wir möchten darauf hinweisen, dass dieser Artikel sich ausschließlich auf die Auswirkungen von bestimmten Entwicklungen auf die Immobilienpreise konzentriert und nicht die möglichen Ursachen untersucht oder gar bewertet.
Die Richtung am Immobilienmarkt bis 2022
Lange Zeit kannte die Preisentwicklung in Hamburg und anderen deutschen Großstädten nur eine Richtung: nach oben. In den Jahren des Wirtschaftswachstums und der Niedrigzinspolitik stiegen die Preise sowohl für Bestandsimmobilien als auch für Neubauten kontinuierlich an. Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen haben von diesen Preissteigerungen in ähnlichem Maße profitiert.
Allein zwischen Anfang 2015 und Anfang 2022 haben sich die Immobilienpreise für Eigentumswohnungen in Hamburg nach dem Vergleichsfaktor (Gebäudefaktor) des Gutachterausschusses in etwa verdoppelt. Auch der sog. GREIX-Index bestätigt diese Entwicklung. der Index für Eigentumswohnung in Hamburg ist von 172,0 im Q1 2015 auf 335,0 im Q1 2022 (+ 94,7 %) gestiegen.
Was uns der Immobilienmarktbericht 2023 verrät
Der Immobilienmarktbericht 2023 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg basiert auf dem Berichtszeitraum 01.01.2022-31.12.2022. Auch wenn der Name es vielleicht vermuten lassen würde, analysiert dieser noch nicht die Preisentwicklung des Jahres 2023.
Zu den Erkenntnissen aus dem Immobilienmarktbericht 2023 haben wir einen eigenen Blogartikel verfasst, den Sie sich gern hier anschauen können:
https://www.immobiliengutachter-hh.de/immobilienmarktbericht-2023-die-preise-in-hamburg-sinken/
Kurz zusammengefasst: die Preise in Hamburg sind im Jahr 2022 erstmals seit Jahren spürbar gesunken. Etwas genauer lässt sich die Entwicklung am Greix-Index nachvollziehen, denn die Trendwende kam nicht etwa schon zu Beginn des Jahres 2022, sondern nach dem Quartal 2:
- Index Q4 2021: 327,9
- Index Q2 2022: 337,0 ( + 2,8 %)
- Index Q4 2022: 311,2 (- 7,6 % zum Q2)
Diese Trendwende, die sich aus den Indexreihen für Eigentumswohnungen in Hamburg ableiten lässt, bestätigen auch unsere Erfahrungswerte. Auf die Vielzahl möglicher Ursachen wie Zinserhöhungen, Ukraine-Krieg, Energiekrise, Corona-Folgen oder Konjunktureinbrüche soll hier nicht weiter eingegangen werden.
Interessant ist in diesem Zusammenhang auch, dass im Berichtszeitraum 2022 des Immobilienmarktberichts 2023 nicht nur die Preise gesunken sind, sondern auch die Anzahl der Transaktionen und das Transaktionsvolumen: Es wird weniger gekauft.
Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt 2023?
Vom Gutachterausschuss liegen zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels noch keine neuen Zahlen vor.
Der Greix hingegen hat für die Stadt Hamburg bereits die Quartale 1 und 2 2023 ausgewertet. Der Greix-Gesamtindex umfasst auch schon das Quartal 3 2023.
Für Eigentumswohnungen in Hamburg bedeutet dies:
- Index Q4 2022: 311,2
- Index Q2 2023: 295,2 (- 5,1 %)
Der Gesamtindex des Greix, der auch andere Städte im Deutschland umfasst, zeichnet ein sehr ähnliches Bild:
- Index Q4 2022: 309,1
- Index Q2 2023: 295,2 (- 4,5 %)
- Index Q3 2023: 290,6 (- 5,9 % zum Q4)
Der Abwärtstrend seit Mitte 2022 hat sich damit bislang fortgesetzt.
Dies deckt sich auch mit unseren täglichen Erfahrungen aus Gesprächen mit Immobilienkäufern und -verkäufern sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich.
Persönlich gehen wir derzeit davon aus, dass sich dieser Trend bis Ende des Jahres fortsetzen wird und die Preise somit im Jahr 2023 um ca. 6 – 10 % sinken werden. Dies umfasst alle Immobilienarten wie Baugrundstücke, Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien.
Etwa im Mai 2024 erwarten wir die konkreten Auswertungen des Gutachterausschusses Hamburg mit dem Immobilienmarktbericht 2024.
Abschließender Hinweis: Eine Immobilienbewertung ist immer eine individuelle Einzelfallbetrachtung. Grundlegende Veränderungen im Preisgefüge lassen sich nicht ohne weiteres auf Ihre individuelle Immobilie übertragen. Wenn Sie sich für den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie interessieren, kontaktieren Sie uns bitte für ein Angebot.
