Ist eine vermietete Immobilie weniger wert als eine Immobilie, die nicht vermietet ist?
Ob der Umstand, dass eine Immobilie vermietet ist, ihren Wert beeinflusst, hängt vor allem davon ab, um welche Immobilienart es sich handelt.
Bei einem Zinshaus oder Mehrfamilienhaus steht die Mietertragserzielung im Vordergrund. In diesem Fall hat die Vermietung keinen Einfluss auf den Wert, es sei denn, die Mieteinnahmen sind niedriger als die auf dem Markt üblichen Mieten.
Anders stellt sich die Situation dagegen bei Ein- und Zweifamilienhäusern oder Eigentumswohnungen dar: Hier steht in der Regel der Gedanke der Eigennutzung im Vordergrund.
Auch wenn ein Mietvertrag in der Regel die Möglichkeit der Eigennutzung nicht ausschließt, stellt er doch häufig ein Hindernis dar, das sich im Wert der Immobilie niederschlägt.
Der Gutachterausschuss Hamburg veröffentlicht hierzu regelmäßig in seinem aktuellen Immobilienmarktbericht Anpassungsfaktoren, um den Einfluss auf den Marktwert zu ermitteln.
Umrechnungsfaktoren des Gutachterausschusses Hamburg
Im Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses wird zwischen Umrechnungsfaktoren für vermietete Einfamilienhäuser und für vermietete Eigentumswohnungen unterschieden.
Die Umrechnungsfaktoren unterscheiden sich im grundsätzlichen Berechnungsmodus nicht: Bei beiden steht die Rendite, also das Verhältnis von marktüblicher Jahresnettokaltmiete zum unvermieteten Verkehrswert, im Vordergrund.
Der Gutachterausschuss wertete 282 Verkäufe von vermieteten Einfamilienhäusern und 2.815 Verkäufe von vermieteten Eigentumswohnungen aus, um die Umrechnungsfaktoren zu ermitteln.
Ergebnisse für Einfamilienhäuser
- 1 % Rendite = 25 % Abschlag
- 2 % Rendite = 21 % Abschlag
- 3 % Rendite = 16 % Abschlag
- 4 % Rendite = 12 % Abschlag
- 5 % Rendite = 7 % Abschlag
- 6 % Rendite = 2 % Abschlag
- ab 7 % Rendite = 0 % Abschlag
Ergebnisse für Eigentumswohnungen
- 1 % Rendite = 29 % Abschlag
- 2 % Rendite = 24 % Abschlag
- 3 % Rendite = 19 % Abschlag
- 4 % Rendite = 14 % Abschlag
- 5 % Rendite = 9 % Abschlag
- 6 % Rendite = 4 % Abschlag
- ab 6,7 % Rendite = 0 % Abschlag
Bei niedrigen Renditen können demnach die Abschläge für vermietete Immobilien sehr hoch ausfallen. Dies ist auch nachvollziehbar, da für solche Immobilien eine wesentlich kleinere Zielgruppe in Frage kommt und die Marktfähigkeit entsprechend eingeschränkt ist. Diese mathematischen Umrechnungsfaktoren sind jedoch kein Ersatz für eine Wertermittlung durch einen Sachverständigen, da der Einfluss auf den Wert immer von den individuellen Gegebenheiten abhängig ist.
Immobilienmarktbericht Hamburg 2024 kostenfrei verfügbar
Der aktuelle Immobilienmarktbericht Hamburg 2024 kann auf der Website des Gutachterausschusses kostenfrei als PDF-Datei abgerufen werden:
Abschließender Hinweis: Eine Immobilienbewertung ist immer eine individuelle Einzelfallbetrachtung. Grundlegende Veränderungen im Preisgefüge lassen sich nicht ohne weiteres auf Ihre individuelle Immobilie übertragen. Wenn Sie sich für den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie interessieren, kontaktieren Sie uns bitte für ein Angebot.
