Immobilienmarktbericht 2023 - die Preise in Hamburg sinken erstmals seit Jahren
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg hat den Immobilienmarktbericht 2023 im Internet veröffentlicht.
Darauf haben viele Akteure am Immobilienmarkt gewartet, die Verunsicherung durch gestiegene Zinsen, Baukosten und Energiekosten ist bei vielen Privatpersonen und Unternehmen groß.
Auch für uns Gutachter und Sachverständige ist der Immobilienmarktbericht sehr wichtig, da dieser für die Wertermittlung nötige Marktanpassungsfaktoren liefert, z.B. Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze.
Wie haben sich die Preise für bebaute und unbebaute Grundstücke entwickelt?
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass sowohl die Anzahl der Verkäufe deutlich zurückgegangen ist als auch die Preise spürbar gesunken sind. Die Auswertungen des Immobilienmarktberichtes 2023 basieren auf dem Berichtszeitraum 01.01. – 31.12.2022, die dort festgestellten Entwicklungen setzen sich jedoch auch in diesem Jahr fort.
Interessant ist aus unserer Sicht auch, dass erstmals seit Jahren die Bodenrichtwerte flächendeckend in Hamburg gesunken sind.
Über die Ausführungen des Marktberichtes wurde auch in der Presse ausführlich berichtet: Bericht NDR. In diesem Blogartikel möchten wir etwas näher auf die Marktanpassungsfaktoren eingehen, da diese für die Wertermittlung als Sachverständiger unerlässlich sind und sich daran leicht veranschaulichen lässt, wie Bewertungen nun an den Markt angepasst werden.
Welche Auswirkungen haben die neuen Marktanpassungsfaktoren auf die Verkehrswerte?
Kurz zur Erläuterung:
Die Verkehrswertermittlung von Immobilien erfolgt nach festen Regeln (ImmoWertV 21 sowie § 194 BauGB). Die normierten Verfahren sind dabei das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Im Sachwertverfahren erfolgt die Marktanpassung des vorläufigen Sachwertes an die tatsächlichen Marktbedingungen über den Sachwertfaktor.
Der Sachwertfaktor in Hamburg errechnet sich aus einer Reihe von Einzelfaktoren, die die Werthaltigkeit beeinflussen und in Summe den Sachwertfaktor ergeben. Die grundsätzliche Rechenweise des Sachwertfaktors hat sich im neuen Immobilienmarktbericht 2023 im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. Verändert hat sich dabei die Höhe des sog. „Aktualisierungsfaktors„. Im konkreten Beispiel einer Wertermittlung für ein Einfamilienhaus ergibt sich so folgende Differenz zum Vorjahr:
2022: vorläufiger Sachwert: 820.000 €, Sachwertfaktor: 1,16, vorl. marktangepasster SW: ca. 951.000 €
2023: vorläufiger Sachwert: 820.000 €, Sachwertfaktor: 1,12, vorl. marktangepasster SW: ca. 918.000 €
Differenz: 4 %
Im konkreten Beispiel ist der Unterschied zum Vorjahr mit 4 % noch überschaubar. Der Sachwertfaktor wird objektspezifisch ermittelt und wird bei jedem Wertermittlungsobjekt entsprechend unterschiedlich ausfallen.
Weiteres Beispiel: der Gebäudefaktor (Vergleichsfaktor)
Im Vergleichswertverfahren kann der Wert auch über einen objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor im Sinne des § 26 (1) ImmoWertV2021 ermittelt werden. Auch zur Ermittlung des Vergleichsfaktors (im Immobilienmarktbericht Hamburg stets „Gebäudefaktor“ genannt), existieren im Immobilienmarktbericht eine Reihe von Einzelfaktoren, aus denen sich der Gebäudefaktor ermittelt. Ähnlich wie beim Sachwertverfahren hat sich die grundsätzliche Berechnungsart im Bericht 2023 nicht verändert, auch hier existiert ein Aktualisierungsfaktor. Dieser hat sich im Vergleich zum Vorjahr verringert, wie das folgende Beispiel für ein Einfamilienhaus zeigt:
2022: Aktualisierungsfaktor 1,267, Vergleichswert: ca. 773.000 €
2023: Aktualisierungsfaktor 1,159, Vergleichswert ca. 707.000 €
Differenz: 9,3 %
In diesem Beispiel fällt der Unterschied zum Vorjahr deutlicher aus. Auch dieser Einzelfall ist natürlich nicht repräsentativ und jede Wertermittlung eine Einzelfallbetrachtung.
Jede Immobilienart hat dabei eigene Aktualisierungsfaktoren. Diese sind im Durchschnitt zwischen ca. 9 % und 15 % im Vergleich zu den Aktualisierungsfaktoren 2022 für Bestandsimmobilien zurückgegangen.
Der vollständige Immobilienmarktbericht kann hier kostenfrei als PDF heruntergeladen werden: https://www.hamburg.de/bsw/aktuelles-lgv/17084196/immobilienmarktbericht-hamburg-2023/
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