Mittels Verkehrswertgutachten die Kaufpreisaufteilung (Grund und Boden sowie Gebäudeanteile) ermitteln
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage erwirbt, kann die Abnutzung des Gebäudes steuerlich absetzen. Die Höhe der Abschreibung (AfA) beträgt meist bei Bestandsimmobilien 2 %, wobei es hier einige Ausnahmen und Sonderfälle gibt, z.B. auch die Erhöhung der Abschreibung mittels Restnutzungsdauer-Gutachten.
Schon im Kaufvertrag kann eine bestimmte Kaufpreisaufteilung vorgenommen werden, denn der Grund und Boden ist bekanntlich nicht abschreibbar, da dort eine unendliche Lebensdauer unterstellt wird. In der Praxis wird die Kaufpreisaufteilung häufig von Finanzverwaltungen und Steuerberatern über eine Excel-Liste des Bundesfinanzministeriums (BMF) vorgenommen. Dieses hat eine „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung)“ in Form einer Excel-Datei sowie einer Anleitung im Internet veröffentlicht.
Die Problematik der Kaufpreisaufteilung in der Praxis
Wer sich die 12-seitige Anleitung des BMF zur Kaufpreisaufteilung durchliest, ahnt vielleicht, dass die korrekte Kaufpreisaufteilung durchaus komplex sein kann. Letztlich wird hier eine stark vereinfachte Wertermittlung durchgeführt, welche das Verhältnis zwischen Grund und Boden sowie dem Gebäude ermitteln soll.
Insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten, wie es in Hamburg der Fall ist, führt die einfache Anwendung dieser Excel häufig zu einer Kaufpreisaufteilung, die für den Steuerpflichtigen sehr ungünstig ist (hoher Bodenwertanteil). Dies liegt unter anderem an den hohen Bodenrichtwerten in gefragten Lagen. Häufig kommt erschwerend hinzu, dass einige Informationen (z.B. zur Restnutzungsdauer oder zum Liegenschaftszinssatz) nicht ohne weiteres festgestellt werden können und so viele Kaufpreisaufteilungen fehlerhaft sind.
Optimierung der Kaufpreisaufteilung mittels Verkehrswertgutachten
Häufig werden wir mit der Ermittlung der Kaufpreisaufteilung von Steuerberatern oder Privatpersonen beauftragt, denen der Bodenwertanteil deutlich zu hoch vorkommt.
Denn mittels Verkehrswertgutachten kann der Steuerpflichtige gegenüber dem Finanzamt den Nachweis erbringen, in welchem Schlüssel Grund und Boden sowie Gebäude aufzuteilen sind.
Unsere tägliche Praxis bestätigt dabei die bekannte Kritik an der stark vereinfachten Berechnung der Excel-Liste des BMF häufig. Im Rahmen einer Verkehrswertermittlung kann der Aufteilungsschlüssel häufig deutlich verändert werden, da in der Excel einerseits die Bodenrichtwerte häufig nicht objektspezifisch an die tatsächlichen Gegebenheiten angepasst werden und andererseits der Gebäudewertanteil (insbesondere in nachgefragten Regionen wie Hamburg) oft zu niedrig ausfällt.
Gern bieten wir Steuerberatern sowie Immobilienerwerbern daher an, dass wir im ersten Schritt unverbindliche die ermittelte Kaufpreisaufteilung überprüfen und eine Einschätzung abgeben, ob ein Potenzial zur steuerlichen Optimierung vorhanden ist.
