"Restnutzungsdauer-Gutachten"
Gutachten zur Erhöhung der Gebäudeabschreibung (AfA) durch Nachweis einer geringeren Restnutzungsdauer (RND).

Gutachten über die Restnutzungsdauer zur Erhöhung der Abschreibung

Wer gegenüber dem Finanzamt den Nachweis erbringen kann, dass ein Gebäude eine geringere Restnutzungsdauer als 50 Jahre hat, kann die Abschreibung (AfA) erhöhen und so Steuern sparen. Nach aktueller Rechtssprechnung kann dieser Nachweis kann auch mittels Gutachten über die Restnutzungsdauer oder  Verkehrswertgutachten erfolgen, ein Bausubstanzgutachten ist nicht (mehr) erforderlich.

Auf dieser Seite geben wir Ihnen einen Überblick, wie Sie mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie die Abschreibung erhöhen können und wie die aktuelle gesetzliche Rahmensituation hierzu aussieht.

Aktuelle Rechtsprechung zum Thema "Gutachten zur Erhöhung der Gebäudeabschreibung"

Das Finanzgericht Münster hat (erneut) entschieden, dass ein Gutachten, in denen die Restnutzungsdauern von Mietobjekten nach der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet wird, für die Ermittlung der AfA herangezogen werden kann. Interessant an diesem Urteil ist, dass es fast zeitgleich mit dem Schreiben des BMF vom 22.03.2023 veröffentlicht wurde.

„Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint“

Zum Urteil

„Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens seitens des Klägers nicht Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer. Wählt ein Steuerpflichtiger oder ein beauftragter Sachverständiger aus nachvollziehbaren Gründen eine andere Nachweismethode, kann diese Grundlage für eine Schätzung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer sein. Da im Rahmen der Schätzung nur die größtmögliche Wahrscheinlichkeit über eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer verlangt werden kann, würde eine Verengung der Gutachtenmethodik oder eine Festlegung auf ein bestimmtes Ermittlungsverfahren die Anforderungen an die Feststellungslast übersteige.“

Zum Urteil

„2) Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung der verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer eines zur Einkünfteerzielung genutzten Gebäudes jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint.

3) Erforderlich ist insoweit, dass die Darlegungen des Steuerpflichtigen Aufschluss über die maßgeblichen Determinanten […] geben, welche die Nutzungsdauer im Einzelfall beeinflussen, und auf deren Grundlage der Zeitraum, in dem das maßgebliche Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann (§ 11c Abs. 1 EStDV), im Wege der Schätzung mit hinreichender Bestimmtheit zu ermitteln ist.

4) Die Vorlage eines Bausubstanzgutachtens […] ist keine Voraussetzung für die Anerkennung einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer.“

Zum Urteil

§ 7 Absatz 4 Satz 2 – aufgehoben – und Absatz 5a Satz 2 – neu – und § 52 Absatz 15 Satz 4 – neu –
Die von der Bundesregierung beabsichtigte Streichung der Ausnahmeregelung zum Ansatz einer kürzeren Nutzungsdauer für Gebäudeabschreibung wird nicht umgesetzt. Damit bleibt die Möglichkeit der Abschreibung eines Gebäudes nach einer tatsächlichen Nutzungsdauer bestehen, wenn diese kürzer ist als der sich durch den Ansatz der AfA-Sätze nach § 7 Absatz 4 Satz 1 EStG i. V. m. § 52 Absatz 15 EStG ergebene
Zeitraum.

Zum Bericht

Beispielrechnung zur Steuerersparnis bei reduzierter Restnutzungsdauer (RND)

Das nachfolgende Beispiel dient zur Veranschaulichung der Effektes einer erhöhten Abschreibung (AfA).

Der Gebäudewert (ohne Grundstück) einer Immobilie beträgt 500.000 €, die Restnutzungsdauer gemäß Gutachten beträgt 25 Jahre.

Ohne Gutachten: 2% AfA – 50 Jahre Restnutzungsdauer
2% Abschreibung auf 500.000 € = 10.000 € jährliche AfA.

Mit Gutachten: 4% AfA – 25 Jahre Restnutzungsdauer
4% Abschreibung auf 500.000 € = 20.000 € jährliche AfA.

Die reduzierte Restnutzungsdauer (RND) von 25 Jahren führt zu einer Erhöhung des Afa-Satzes von 2% auf 4% (100% / 25 Jahre = 4%).
Dies führt zu einer Erhöhung der steuerlich absetzbaren Werbungskosten von 10.000 € pro Jahr. Bei einem Steuersatz von 43% wird so 4.300 € Steuerersparnis pro Jahr erreicht.

Gutachten zur Erhöhung der Abschreibung zum Festpreis

"Restnutzungsdauer-Gutachten"

Gutachten zur Erhöhung der Gebäudeabschreibung (AfA) durch Nachweis einer geringeren Restnutzungsdauer (RND)
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  • Feststellung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie
  • Technische & wirtschaftliche Beurteilung des Zustands
  • Konform mit aktueller Rechtssprechnung
  • Berücksichtigung der Vorgaben des BMF vom 22.02.2023
  • Schnelle Lieferung binnen weniger Werktage
  • mit Plausibilisierung über ISO 17024-Zertifizierung
  • Beurteilung gemäß Angaben des Auftraggebers
  • Beurteilung gemäß Angaben des Auftraggebers

Verkehrswertgutachten

Wertermittlung nach §194 BauGB & ImmoWertV
nach Angebot
  • Objektaufnahme vor Ort
  • Persönliche Beratung & Betreuung
  • Wertermittlung nach normierten Verfahren
  • Wertermittlung nach § 194 BauGB & ImmoWertV
  • modellkonforme Marktanpassung nach Vorgaben des zuständigen Gutachterausschusses
  • Umfangreiche Erläuterungen zur Wertermittlung
  • Umfang ca. 60-120 Seiten
  • Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen

FAQ zum "AfA-Gutachten" zur Reduzierung der Restnutzungsdauer

Wer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss diese selbstverständlich versteuern. Indem die Gebäudeabschreibung erhöht wird, lässt sich das du versteuernde Einkommen reduzieren, da die AfA im Rahmen der Steuererklärung als Aufwand geltend gemacht werden kann. Üblicherweise beträgt die Abschreibung 2% bzw. 2,5% bei Gebäudebaujahr von vor 1925. Im Rahmen eines Gutachtens kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer (RND) eines Gebäudes individuell bestimmt werden.

Grundsätzlich macht ein Gutachten nur Sinn, wenn das Gebäude aufgrund seines Alters und seines Modernisierungsgrades eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer aufweist, die geringer ausfällt als 50 Jahre. Ist ein Gebäude also noch relativ jung oder wurde umfassend modernisiert (oder kernsaniert), lässt sich keine Restnutzungsdauer ermitteln, welche die üblichen 50 Jahre unterschreitet. Das Gutachten kommt also insbesondere für Gebäude in Betracht, die wirtschaftlich überaltert sind und in wesentlichen Teilen nicht umfassend modernisiert worden sind.

Das Modell zur Ableitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer ist in Anlage 4 der Sachwertrichtlinie von 2012 bzw. Anlage 2 der ImmoWertV. 2021  zu finden.

Danach wird der Modernisierungsgrad des Daches (inkl. Verbesserung der Wärmedämmung), der Fenster und Außentüren, der Leitungssysteme, der Heizungsanlage, der Wärmedämmung der Außenwände, der Bäder, des Innenausbaus (z.B. Decken, Fußböden und Treppen) und eine wesentliche Verbesserung der Grundrissgestaltung beurteilt. Die einzelne Modernisierungselemente werden dabei unterschiedlich stark gewichtet.

Dies hängt grundsätzlich von Ihrer Immobilie und den zur Verfügung stehenden Unterlagen und Informationen statt. Bei dem Gutachten zur Feststellung der Restnutzungsdauer (ohne Wertermittlung) kann es ausreichen, dass anhand von detaillierten Informationen und Unterlagen eine Erstellung des Gutachtens stattfinden kann. Bei dem Gutachten inkl. Wertermittlung ist idR. eine Begutachtung vor Ort nötig.

Ja, unsere Gutachten wurden bisher stets von Finanzämtern anerkannt. Falls es Rückfragen oder Korrekturwünsche des Finanzamtes gibt, stehen wir gern zur Verfügung. Da die Rechtsprechung zu diesem Thema jedoch noch sehr jung ist und jedes Finanzamt individuell solche Gutachten prüft, können wir die Anerkennung  juristisch oder steuerlich nicht garantieren. Die Gutachten werden daher deutlich günstiger von uns angeboten als reguläre Verkehrswertgutachten.

Ja, die Kosten können im Rahmen der Steuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Der Begriff des Gutachters ist in Deutschland leider nicht geschützt. Zudem existiert kein einheitlicher Ausbildungsweg, um als Gutachter oder Sachverständiger tätig zu werden. Hierfür kommen aber natürlich insbesondere solche Ausbildungen und Studiengänge in Frage, die eng mit der Immobilienwirtschaft verzahnt sind.

Verkehrswertgutachten werden bei uns primär von Fabian Borgs erstattet. Dieser hat nach der Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann zunächst den Immobilienfachwirt bei der IHK absolviert. Zusätzlich hat Herr Borgs einen Universitätsabschluss im Immobilienbereich (B.A. Real Estate) und zudem den Dipl. Immobilienwirt an der DIA Freiburg abgeschlossen. Weiterhin hat er bei der DEKRA eine Fortbildung zum zertifizierten Sachverständigen Immobilienbewertung (D1) durchgeführt und sich zertifizieren lassen. Darüber hinaus hat er sich beim Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband (DGuSV) zertifizieren und in die Sachverständigenrolle des DGuSV eintragen lassen. Zudem werden die Gutachten nach ISO 17024 plausibilisiert und gestempelt.  Neben der fachlichen Qualifizierung und Zertifizierung spielt natürlich auch die Erfahrung in der Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken eine wesentliche Rolle.

Erfahrungen & Bewertungen zu Steinhaus ImmobilienGern können Sie sich auch hier Erfahrungswerte unserer Kunden aus unseren unterschiedlichen Dienstleistungsbereichen anschauen.

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Zertifizierter Sachverständiger

040 226 344 21

Aktuelle Blogartikel zum Thema Abschreibung und Restnutzungsdauer

Rückmeldungen unserer Kunden

Peter S.Steuerberater aus Hamburg
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Ich habe ein RND-Gutachten von Ihrem Unternehmen erhalten, das ich im Auftrag meines Mandanten beim Finanzamt eingereicht habe. Ich möchte Ihnen mitteilen, dass das Gutachten vom Finanzamt anerkannt wurde. Das von Ihrem Unternehmen erstellte Gutachten war äußerst detailliert und professionell. Es war offensichtlich, dass sich Ihr Team sorgfältig mit dem Objekt meines Mandanten auseinandergesetzt hat. [...] Ich empfehle Ihr Unternehmen gerne weiter und werde es auch zukünftig in Betracht ziehen, wenn ich einen zuverlässigen und erfahrenen Partner für Gutachten zur Restnutzungsdauer benötige. Vielen Dank für Ihre hervorragende Arbeit. Mit freundlichen Grüßen.
Siegrid WillePrivatperson
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Hallo Herr Borgs, möchte mich kurz für das von Ihnen erstellte Gutachten bedanken. Das Gutachten war äußerst hilfreich und wurde vom zuständigen Finanzamt akzeptiert. Ich habe SIe bereits in meinem Bekanntenkreis weiterempfohlen, vielen Dank für Ihre Unterstützung.
V.B.Steuerberater
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Hallo Herr Borgs, das Finanzamt hat Ihr Gutachten klaglos akzeptiert und bereits in einen geänderten Steuerbescheid für 2021 umgesetzt. Herzlichen Dank für schnelle und kompetente Bearbeitung. Ich komme in den nächsten Tagen mit weiteren Aufträgen auf Sie zu.
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