Neues BGH-Urteil zur Vermietung mit alter Wohnflächenberechnung
Dass eine falsche Angabe der Wohnfläche für den Vermieter leicht zu einem Haftungsrisiko führen kann, liegt auf der Hand und ist vielen Vermietern auch bekannt. Für viele Immobilieneigentümer stellt sich häufig das Problem, dass zwar eine alte Wohnflächenberechnung aus der Bauzeit der Immobilie vorliegt, diese aber nicht nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet wurde, sondern z.B. nach der alten DIN 283.
Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil (BGH, Beschluss vom 17.10.2023, VIII ZR 61/23) entschieden, dass für die Auslegung des Begriffs „Wohnfläche“ in einem Mietvertrag über preisfreien Wohnraum grundsätzlich die bei Abschluss des Mietvertrages geltenden Vorschriften für preisgebundenen Wohnraum anzuwenden sind.
Das bedeutet derzeit: Die Wohnfläche ist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln.
Haftungsrisiko bei Übernahme einer falschen Wohnflächenangabe
Daraus ergibt sich natürlich ein Haftungsrisiko für Vermieter, die beispielsweise eine alte Wohnflächenangabe aus der Akte übernehmen, die von der bei Mietvertragsabschluss gültigen Wohnflächenverordnung abweicht (alle Mietverträge, die nach dem 31.12.2003 geschlossen wurden).
Bei einer Abweichung der Flächenangabe von mehr als 10 % geht die Rechtsprechung regelmäßig von einem „erheblichen Mangel“ aus, so auch in dem hier zitierten Urteil.
Eine Option für Vermieter ist daher, bei Neuvermietungen explizit zu vereinbaren, dass die Wohnfläche z.B. nach der 2. BV angegeben wird.
Warum es sich aber auch hierbei nicht um eine optimale Lösung handeln dürfte, ergibt sich aus einer anderen Entscheidung des BGH:
10 %-Grenze bei Mieterhöhungen seit 2015 gekippt
Zwar geht die Rechtsprechung in vielen Bereichen regelmäßig von einer sog. 10 %-Toleranzgrenze aus, so auch in der oben zitierten Entscheidung zum „erheblichen Mangel“ in der Mietsache.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof (BGH) bereits im Jahr 2015 diese 10%-Toleranz für Mieterhöhungsverlangen gekippt. Gleiches gilt für die Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Verhältnissen abzurechnen und nicht nach den von den Parteien getroffenen Vereinbarungen über die Wohnfläche, die von subjektiven Vorstellungen geprägt sind. Seine bisherige Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, hat der BGH ausdrücklich aufgegeben.
Auch bei einer Neuvermietung ohne konkrete Wohnflächenangabe oder mit ausdrücklichem Hinweis auf eine andere Wohnflächenangabe als nach der Wohnflächenverordnung ergeben sich daher häufig Probleme für den Vermieter.
Mieterhöhung nach § 558 BGB nur mit korrekter Wohnflächenangabe nach WoFlV
Spätestens bei der Abrechnung der Betriebskosten mit einer Umlage der Kosten nach der Wohnfläche oder bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB ist eine korrekte Angabe der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung erforderlich.
Für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich. Dies gilt auch dann, wenn eine abweichende Wohnflächenvereinbarung getroffen wurde oder der Mietvertrag älter als das Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung ist.
Vereinbarungen der Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße können im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, da sonst vertraglich fingierte statt tatsächliche Verhältnisse berücksichtigt würden.
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