Schreiben des Bundesministerium der Finanzen an die obersten Finanzbehörden der Länder
Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hat mit Schreiben vom 22.02.2023 /GZ IV C 3 – S 2196/22/10006 :005/ DOK 2023/0158670) die obersten Finanzbehörden der Länder über den künftigen Umgang mit Gutachten über die Restnutzungsdauer informiert.
Das Schreiben können Sie sich hier anschauen: Link BMF – Schreiben vom 22.02.2023
Unsere persönliche, sachverständige Einschätzung
Das Schreiben des Bundesfinanzministeriums konkretisiert die Vorgaben, die an ein solches Gutachten gestellt werden, widerspricht sich jedoch in einigen Bereichen selbst.
Einerseits heißt es, dass das Gutachten „zwingend die maßgeblichen Determinanten (Randnummer 17)
berücksichtigen“ müsse, welche beinhalten, dass eine kürzere Restnutzungsdauer durch folgende Einflussfaktoren bestimmt werde:
„- der technische Verschleiß,
– die wirtschaftliche Entwertung sowie
– rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können.“
Andererseits wird im Folgeabsatz mitgeteilt, dass sich der Steuerpflichtige auf wirtschaftliche Restnutzungsdauer berufen könne, sofern diese kürzer sei als die technische Restnutzungsdauer. Dies bestätigt ja auch das BFH-Urteile vom 28. Juli 2021.
Zunächst einmal ist darauf hinzuweisen, dass sich die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ohnehin nach technischen Determinanten ermittelt. Bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer nach ImmoWertV werden die wesentlichen Bauelemente nach ihrem Modernisierungsgrad beurteilt. Schon vor dem nun veröffentlichten Schreiben haben wir in unseren Gutachten die technischen Aspekte der Immobilie ausführlich beschrieben, die dann im Rahmen der Beurteilung zu einer rechnerischen Restnutzungsdauer führen.
Technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer sind daher idR. ohnehin gleich, was im Schreiben des BMF sogar erwähnt wird: „Technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer fallen in der Regel zusammen.“ Dies ist auch nur logisch, wenn auch die wirtschaftliche Restnutzungsdauer aus den (gleichen) technischen Determinanten ergibt.
Wenn beide Arten der Restnutzungsdauer also ohnehin die gleiche Datenbasis nutzen und der Steuerpflichtige sich ohnehin auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer berufen könne, stellt sich die Frage der Sinnhaftigkeit der neuen Anforderungen.
Beurteilung der möglichen Nachfolgenutzung des Gebäudes
Weiterhin fordert das oben verlinkte Dokument, dass im Gutachten eine mögliche Nachfolgebenutzung des Gebäudes zu beurteilen sei.
Auch dieser Aspekt ergibt aus unserer Sicht eines Gutachters wenig Sinn. Ein Gutachten bewertet stets den Ist-Zustand zum Wertermittlungsstichtag. Das Gutachten zur Restnutzungsdauer ist auf den Zeitpunkt der Begutachtung abgestellt und errechnet und bewertet die verbleibende Restnutzungsdauer zum aktuellen Zeitpunkt.
Darüber hinaus ist eine anderweitige, wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes nach Ablauf der ermittelten Restnutzungsdauer häufig an einen baurechtlichen Nutzungsänderungsantrag geknüpft. Um für das Gebäude also die Genehmigung für eine anderweitige, wirtschaftliche Nutzung zu erlangen, sind entsprechende Genehmigungen erforderlich, welche an die (in der Zukunft liegenden) Auflagen geknüpft sind, z.B. beim Schallschutz, Brandschutz oder dem energetischen Zustand. Aus heutiger Sicht können weder sachgerecht die baurechtlichen Vorgaben der Zukunft prognostiziert werden noch der finanzielle Aufwand, der damit verbunden ist, dem Gebäude eine andere Nutzungsart zuzuführen. Zudem ist der finanzielle Aufwand einer Umnutzung für ein Gebäude, das keine technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer mehr aufweist, idR. so hoch, dass es keinen wirtschaftlichen Vorteil zum Abriss und Neubau ergibt.
Gutachten an die neuen Vorgaben angepasst
Weiterhin führt das Schreiben an, dass „die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten nicht als Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Absatz 4 Satz 2 EStG geeignet“ sei. „Der Gutachtenzweck muss sich ausdrücklich auf den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer richten“.
Dieses Aspekt haben wir bereits in der Vergangenheit berücksichtigt, ebenso viele weitere Details, die im obigen Schreiben aufgeführt werden.
Fazit
Auch wenn einige Angaben im Schreiben widersprüchlich erscheinen, oder zumindest erklärungsbedürftig bleiben, haben wir es zum Anlass genommen, die Struktur unserer Gutachten nochmal an die konkreten Vorgaben daraus anzupassen.
Unsere Gutachten über die Restnutzungsdauer einer Immobilie enthalten alle unter Randnummer 17 benannten Einflussfaktoren. Der Gutachtenzweck richtet sich zudem weiterhin ausdrücklich auf den Nachweis der tatsächlichen Nutzungsdauer und stellt keine Übernahme der Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten dar.
Auch in der Vergangenheit haben wir bereits den technischen Verschleiß des Gebäudes beurteilt und bewertet. In der angepassten Variante wird dies jedoch noch ausführlicher erfolgen.
Zusammenfassend bleibt jedoch zu erwähnen, dass das BFH-Urteil aus 2021 explizit aussagt, dass ein Bausubstanzgutachten eben nicht erforderlich ist. Auch dies wird mit dem obigen Schreiben nochmal bestätigt. Daher freuen uns, Ihnen auch künftig spezielle Gutachten über die Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie anbieten zu können, die den aktuellen Vorgaben des BMF entsprechen. Uns ist bisher kein Fall eines unserer Kunden bekannt, in dem unser Gutachten nicht von den Finanzämtern anerkannt wurde.
Über den (Un)sinn der neuen Anforderungen lässt sich also streiten, zumal sich dabei auch die Frage stellt, auf welcher Grundlage und rechtlichen Basis die dort geschilderten neuen Anforderungen beruhen. Mit der überarbeiteten und noch umfangreicheren Form unseres Gutachtens sehen wir uns und unsere Kunden auch künftig gut gewappnet.
